近年來,，租房成為新市民,、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一,，但違約漲租、克扣押金,、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時有發(fā)生,。大力發(fā)展住房租賃市場,，法律法規(guī)層面的保障不可或缺,。
今年以來，全國多地出臺政策措施規(guī)范住房租賃,，明確行業(yè)規(guī)范,，加強市場監(jiān)管。11月23日,，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》,，將于2023年2月1日起施行；此前,，以解決市場問題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行,，有效抑制了租房市場亂象；另外,，廣州,、青島、石家莊,、佛山,、深圳、常州等地也紛紛出臺相關(guān)細(xì)則，對維護承租人權(quán)益提出明確要求,。
遏制租房亂象
記者梳理發(fā)現(xiàn),，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面,，明確了建筑,、治安、面積,、室內(nèi)空氣質(zhì)量或衛(wèi)生,、環(huán)保等方面的要求；在企業(yè)經(jīng)營方面,，對住房租賃企業(yè)主體登記,、房源信息發(fā)布、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求,，明確將二房東納入監(jiān)管,，同時保障租戶的資金安全。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示,，作為全國首部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī),，《北京市住房租賃條例》為市場管理創(chuàng)新留足了空間、奠定了基礎(chǔ),�,！熬唧w來看，《條例》為市場主體設(shè)置了門檻,，相當(dāng)于為個人二房東戴上了緊箍,，為經(jīng)營服務(wù)行為打造了模板，為租賃資金加上了保險鎖,，為市場管理打造了操控臺,，為市場調(diào)控設(shè)置了調(diào)節(jié)閥�,！壁w慶祥說,。
“自《北京市住房租賃條例》實施以來，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和租賃企業(yè)等市場主體積極開展自查自糾和宣傳培訓(xùn)工作,，在監(jiān)管范圍內(nèi)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略,，包括收房標(biāo)準(zhǔn)、租金定價,、房源推廣以及業(yè)主,、租客服務(wù)等�,！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩燑S卉告訴記者,，《條例》從居住條件,、安全保障、穩(wěn)定租金等方面強化承租人的權(quán)益保障,，遏制虛假房源,、違約漲租、克扣押金等現(xiàn)象,，同時通過多種糾紛調(diào)解機制,，切實保護承租人權(quán)益。
針對安全風(fēng)險隱患巨大的“隔斷房”,，北京和上海均明確禁止,。《北京市住房租賃條例》明確規(guī)定,，以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位,，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨出租,，廚房,、衛(wèi)生間、陽臺,、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住,。“市場關(guān)注度較高的是客廳的分割和出租,，對此,，北京的規(guī)定非常嚴(yán)格，不但客廳不得單獨出租,，陽臺和儲藏室等區(qū)域也不得出租,，這對于很多做分散式長租公寓運營的企業(yè)來說，經(jīng)營空間將被壓縮,�,！�58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。
完善監(jiān)管政策
為了避免租金水平過快上漲,，增加租客負(fù)擔(dān)，多地出臺政策加強租金水平監(jiān)管,。北京和上海規(guī)定,，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法采取漲價申報,、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施,，穩(wěn)定租金水平；深圳則是繼去年公布二手房參考價之后,，今年10月份公布了覆蓋該市各區(qū)的房屋租賃參考價格,，為市場租金提供引導(dǎo),。
同時，對于租賃市場的金融風(fēng)險隱患,，多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過第三方賬戶托管,，避免資金被隨意挪用。比如,，北京規(guī)定,，住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過1個月和3個月，并需要通過第三方專用賬戶托管,，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管,；上海規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶,，并向社會公示,，租賃企業(yè)一次性收取租金超過3個月及收取押金超過1個月，租金應(yīng)存入專用賬戶,；廣州在《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金,，明確“1個賬戶、一致周期,、有條件解凍”的監(jiān)管方式,。
“今年以來，完善住房租賃市場監(jiān)管政策是各地方政府在住房租賃領(lǐng)域的一項重點工作,。各地陸續(xù)出臺了多項政策,，北京、上海更是出臺了住房租賃條例,，以立法形式加強租賃市場監(jiān)管,。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進建議,，為了充分落實市場監(jiān)管,，規(guī)范市場運行，要加快政府住房租賃信息化平臺建設(shè),，運用信息化手段強化合同備案管理,，并加強租賃合同備案與各項社會公共服務(wù)的關(guān)聯(lián)，以夯實市場監(jiān)管的數(shù)據(jù)與信息基礎(chǔ),。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著各地住房租賃政策的出臺，下一步的關(guān)鍵是落實各方責(zé)任,、加強動態(tài)管控,，建議調(diào)動基層治理體系與行業(yè)自律的力量，同時加強租賃信息平臺建設(shè),，夯實市場監(jiān)管基礎(chǔ),。
加強動態(tài)管控
與商品房從地塊出讓,、規(guī)劃報建、預(yù)售審批,、物業(yè)管理等全鏈條,、全過程監(jiān)管不同，租賃涉及的管理范圍更為廣泛,。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議,，一方面要將街道、社區(qū),、村居等基層治理力量調(diào)動起來,，另一方面還要將行業(yè)自律的力量發(fā)揮出來，形成政府監(jiān)管,、行業(yè)自律,、微觀主體監(jiān)督或舉報的體系�,！吧虾４舜伟l(fā)布的《條例》就是明確了條塊結(jié)合,、街鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）負(fù)責(zé)、村居協(xié)助,、行業(yè)自律的治理機制,，有望形成有效的綜合治理體系�,！崩钣罴握f,。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，首先,，相關(guān)政府部門要排查清楚社區(qū)租賃狀況,，統(tǒng)計住戶信息，列入網(wǎng)格化管理,；其次,，對于出現(xiàn)不退押金等違規(guī)行為即刻處理，明確懲罰措施,，保證租賃群體的合法權(quán)益,；再次，各部門之間要加強協(xié)調(diào),、合力行動,，多方面著手排查不良中介機構(gòu)等主體。
實際上,，除了規(guī)范住房租賃行業(yè)發(fā)展，中央及地方政府在加強保障性租賃住房方面也在不斷探索,。比如,，2021年保障性租賃住房政策推出,，圍繞其建設(shè)配套出臺了一系列支持政策，逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業(yè)模式閉環(huán),。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,，截至2022年6月份，全國有超80個省市出臺了關(guān)于推動保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件,�,！笆奈濉逼陂g，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）,，其中,，2021年已完成94.2萬套（間），2022年計劃籌集240萬套（間）,。除40個重點城市之外,，另有34個城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬套（間）,。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,，今年，兼顧短租管控與長期保障性租賃住房籌建等相關(guān)政策密集出臺,，住房租賃市場發(fā)展力度明顯增強,。“在北京,、上海的示范帶動下,，未來或有更多城市出臺住房租賃相關(guān)政策，進一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展,，推動形成‘租購并舉’的住房格局,。”嚴(yán)躍進說,。（中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李方）
