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　　主持人：張委員講到政策本末的問(wèn)題,，這里確實(shí)有一些值得反思的地方。第二個(gè)問(wèn)題,，剛才李總在講去杠桿,、加杠桿關(guān)系的時(shí)候講到政策，去年年底包括今年初也出了很多相關(guān)政策,，比如降低首付,、調(diào)整二房標(biāo)準(zhǔn)、降低利率等等,。各地方政府還在降低契稅,、營(yíng)業(yè)稅等等政策，這些都是我們看到為了去庫(kù)存采取的措施,。目前來(lái)看,，兩位專(zhuān)家怎么樣評(píng)價(jià)，政策是否已經(jīng)取得應(yīng)有的效果,？應(yīng)該好像也帶來(lái)了一些其他的問(wèn)題,，二位如何評(píng)價(jià)。

　　李曉林：前一段中央去庫(kù)存的舉措非常正確,，從宏觀經(jīng)濟(jì)看去庫(kù)存沒(méi)有問(wèn)題,，也出臺(tái)一些利好政策，比如剛才你說(shuō)的首付貸,、去稅收等等,，對(duì)行業(yè)一個(gè)是保護(hù)，再有是有利于行業(yè)的健康發(fā)展,。特別是北京,、上海、深圳這樣的一線城市非常明顯,，發(fā)展非�,？欤�就是政策利好的原��,。

　　像北京,、上海這樣的城市，土地稀缺,，咱們都知道北京市五環(huán)以?xún)?nèi)的土地特別少,，上海外環(huán)以?xún)?nèi)的地特別少，深圳核心區(qū)也特別少了,。另外這些城市是外來(lái)人口聚集的主要城市,。北京市政府公布的數(shù)據(jù),，每年有60萬(wàn)人進(jìn)來(lái),，他們就是剛需,，要吃要住。最起碼他們要租房,，現(xiàn)在的北京人把房拿出來(lái)給他們住,，他自己就要改善一下。剛需拉動(dòng)改善性需要,，再加上股市不太好,，其他投資項(xiàng)目利潤(rùn)不清晰，大家有可能拿錢(qián)出來(lái)做房地產(chǎn)投資,，剛性需求拉動(dòng)改善性需求,，加上投資性需求，三個(gè)疊加在一起了,，再加上政策利好,，遠(yuǎn)期看土地資源稀缺，這就是主要原因,。

　　三,、四線城市不是這樣的。現(xiàn)有人民居住情況還是不錯(cuò)的,，改善性需求有,，但是剛性需求和投資性要求相對(duì)會(huì)比較少。目前現(xiàn)有政策調(diào)整他們?nèi)��?kù)存可能會(huì)有一些慢,。在三,、四線城市，以及一些二線城市能不能給一些更好的政策解決來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題,，我們也曾經(jīng)進(jìn)行了一些調(diào)研,。比如東北老工業(yè)基地的一些地方，我們?nèi)ミ^(guò)牡丹江和佳木斯兩個(gè)市,，都是幾百萬(wàn)人口,，很不錯(cuò)，從這些年的情況來(lái)看還很好,，他的房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫,，他們普通商品房才賣(mài)3000多，好一點(diǎn)4000多,，一般3500左右,，東北的房子墻要厚，因?yàn)槔�,，采暖各方面的設(shè)備費(fèi)用比較大,，他才賣(mài)3000多一平米。你想想成本很高,，利潤(rùn)很低,，這種房子的產(chǎn)品泡沫很少,，我們?cè)谡{(diào)研的時(shí)候發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)赜幸粋�(gè)風(fēng)俗習(xí)慣，農(nóng)村女孩嫁人不要幾大件,，而是要求城鎮(zhèn)里一套房子,。房子可以是一居室，如果按照平均價(jià)3500元,，60平米來(lái)算,， 總價(jià)才20萬(wàn)左右，按照現(xiàn)在的首付原則,，是將近2成首付,，也就是首付3-4萬(wàn)元。這個(gè)地區(qū)有這種需要,，而且沒(méi)有泡沫,。我反對(duì)零首付，這樣的杠桿銀行風(fēng)險(xiǎn)太高,，我更反對(duì)首付貸,，等于是沒(méi)花錢(qián)，還是零首付,。如果能夠把銀行按揭降到一成最好,，拿1、2萬(wàn)塊錢(qián)就可以完成買(mǎi)房結(jié)婚居住的需求,，房地產(chǎn)最怕有泡沫�,，F(xiàn)在有幾十萬(wàn)億，大部分是銀行的,，如果在這方面加一點(diǎn)杠桿,，我估計(jì)能去一大片庫(kù)存。

　　政府購(gòu)買(mǎi)保障房是最好的時(shí)機(jī),，因?yàn)檫@么多的房子賣(mài)不出去,，我建議開(kāi)發(fā)商降一下，不能都指著政府,，開(kāi)發(fā)商把房?jī)r(jià)降一降,，中央有支持保障性住房的政策，地方政府要作為,，拿錢(qián)來(lái)買(mǎi)一批,，用于保障性住房的庫(kù)存房。這樣開(kāi)發(fā)商降一點(diǎn),，政府買(mǎi)一點(diǎn),，就可以解決貧困地區(qū)的需求。一部分讓年輕結(jié)婚的剛性需求,，有剛性需求的人很多,，但是他們卻沒(méi)有買(mǎi)房的能力,。像北京，有剛性需求的人太多了,，但是哪有錢(qián)買(mǎi)房子，地方也是一樣,。政府買(mǎi)一點(diǎn),，開(kāi)發(fā)商降一點(diǎn)。用加杠桿的原則,，大家一塊上,，這樣有可能促進(jìn)三、四線城市去庫(kù)存的速度,，我是這樣理解,。

　　主持人：謝謝李總，李總講的差異化政策還是很有意思的,。前一段時(shí)間,，央行在降低首付的時(shí)候，也提到商業(yè)銀行可以根據(jù)自己的情況,，做一些差異化的改變,，差異化政策到底怎么實(shí)施。張委員,，您怎么看這個(gè)問(wèn)題,？目前咱們政策取得什么樣的效果，有什么樣的障礙,，哪方面有可以改進(jìn)的地方,？

　　張泓銘：有關(guān)部門(mén)出臺(tái)兩方面的政策，第一,，降首付,。降契稅、營(yíng)業(yè)稅的政策,，就是鼓勵(lì)需求一端的政策,。應(yīng)該說(shuō)，這是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),，整個(gè)2015年,，甚至包括2014年第四季度，中央政府都出臺(tái)了一些鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的政策,，包括宏觀金融政策,，都有了。降準(zhǔn),、降息都有,，累計(jì)起來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)需求一端,。加上今年2月份兩道政策，我們完全有把握認(rèn)為,，政策對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,，是有作用的。無(wú)論一線,、二線,、三線全面起作用。但是問(wèn)題是程度不一樣,。剛才所說(shuō)超一線城市,，2015年已經(jīng)很熱了，到兩道政策出來(lái)以后,，更催生了熱度,。還有很多三、四線城市,，這把火燒的夠不夠,，我們需要觀察一段時(shí)期。如果一線城市溫度夠了,，有過(guò)熱的話,，我們是不是撤一點(diǎn)。三四線城市加一把火沒(méi)問(wèn)題,，這就是李克強(qiáng)總理所說(shuō)的去庫(kù)存當(dāng)中“因城施策”的問(wèn)題,。

　　主持人：剛才李委員和張委員都講到加杠桿的問(wèn)題，去庫(kù)存并不是說(shuō)一味的去杠桿,，同時(shí)有的地方還要加杠桿,。目前操作過(guò)程已經(jīng)有加杠桿的情況出現(xiàn)，銀行在沒(méi)有降低首付的情況下,，有一些首付貸已經(jīng)出來(lái)了,，沈陽(yáng)曾經(jīng)出臺(tái)了一個(gè)很短的政策——大學(xué)生購(gòu)房零首付，這就是對(duì)特定的人群加杠桿,，加杠桿動(dòng)力不一樣,，有的是民間資金，有的是政府的推動(dòng),。我是研究銀行的,，從銀行的角度來(lái)講，這種東西可能存在一些風(fēng)險(xiǎn),，不知道兩位委員怎么看待加杠桿的特點(diǎn),，怎么樣能夠更好控制它，或者說(shuō)更好把握加杠桿的過(guò)程。李委員先來(lái),。

　　李曉林：中央提的“三個(gè)去”沒(méi)有問(wèn)題,，因?yàn)槲覀兇嬖谝恍﹩?wèn)題所以提出“三個(gè)去”，但是在執(zhí)行層面上需要研究,。我覺(jué)得產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)應(yīng)該去杠桿,，在煤炭、鋼鐵,、水泥行業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程去杠桿是對(duì)的,。在去庫(kù)存上應(yīng)該是加杠桿，用杠桿幫著去庫(kù)存,。我覺(jué)得去杠桿上，產(chǎn)能過(guò)剩配杠桿是對(duì)的,，但是有一些高科技領(lǐng)域,、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)新這些需要發(fā)展的應(yīng)該加杠桿了,，有去有加才符合我們現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)調(diào)整,。去庫(kù)存應(yīng)該適當(dāng)加杠桿，去杠桿可能是不太適合的,。

　　主持人：張委員怎么看,？

　　張泓銘：去產(chǎn)能、去杠桿,、去庫(kù)存,、補(bǔ)短板、降成本——這是中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出的今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù),。對(duì)于去杠桿的問(wèn)題和房地產(chǎn)問(wèn)題聯(lián)系起來(lái),，可以稍稍仔細(xì)的討論一下，理解一下去杠桿是一件大事,。2008年開(kāi)始美國(guó)金融危機(jī)以后,，提出新常態(tài)的觀點(diǎn)就是全世界去杠桿，新常態(tài)主要的特點(diǎn)是新杠桿,，我是認(rèn)同世界上去杠桿的大背景�,，F(xiàn)在我們?nèi)ジ軛U，我們?nèi)ジ軛U的思想觀點(diǎn)是符合世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)的,，總體上我們?cè)诮?jīng)濟(jì)當(dāng)中要去杠桿,，去杠桿程度我們可以研究，但是大勢(shì)是去杠桿,，這是一個(gè)大前提,。

　　結(jié)合房地產(chǎn)庫(kù)存的問(wèn)題，我認(rèn)為要仔細(xì)的分析。這里還要因地制宜,，如果是庫(kù)存很?chē)?yán)重的地方,，對(duì)需求一端要加杠桿，我們要推動(dòng)需求消化庫(kù)存,。對(duì)于供給側(cè)恐怕要適度的收緊,，庫(kù)存那么大你還要加大施工就更糟了。杠桿有加有減——加需求端杠桿,，減供給端的杠桿,。

　　對(duì)于已經(jīng)過(guò)熱的一線城市要倒過(guò)來(lái)干，對(duì)需求者也許我們要稍稍的收杠桿降杠桿,，對(duì)于供給側(cè),，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)很好，供不應(yīng)求,，我們應(yīng)該適度加大杠桿,。在總體減杠桿前提下，我們要區(qū)別對(duì)待不同的地區(qū),，需求兩端要有不同的對(duì)策,。

　　主持人：加杠桿減杠桿不是絕對(duì)的。

　　李曉林：絕對(duì)不是一個(gè)去杠桿可以解決的,。我和張委員的意見(jiàn)還是比較一致,，有的地方要加，有的地方要去,。

　　主持人：看起來(lái)是非常復(fù)雜的,。

　　張泓銘：組合很多。

　　主持人：大家知道最近幾個(gè)星期以來(lái),，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新首付貸大家已經(jīng)看到,，至少目前非常關(guān)注，而且在城市里作為投機(jī)的一種手段,，好像使用還挺廣泛,。我不掌握具體的數(shù)字，央行兩會(huì)期間新聞發(fā)布會(huì)上專(zhuān)門(mén)提到首付貸,，目前定性不太好,，有點(diǎn)違法的嫌疑。這類(lèi)產(chǎn)品看起來(lái)某種程度在加杠桿,，替買(mǎi)房者加杠桿,，目前的范圍到底是很廣泛普遍的現(xiàn)象，還是局部地區(qū)的現(xiàn)象,？它的危害,，或者說(shuō)它的影響會(huì)有哪些,？我想大多數(shù)人對(duì)這個(gè)并不是很熟悉。兩位委員給我們大概的介紹一下情況,。

　　李曉林：首付貸是最近一段時(shí)間出現(xiàn)的情況,。這就是變相的零首付。前不久沈陽(yáng)想出臺(tái)一個(gè)零首付,，第二天政策就腰斬了,，沈陽(yáng)市政府也說(shuō)是在探討，我是不同意零首付的,，這樣容易引起次級(jí)債危機(jī),，美國(guó)就是反面教材。零首付肯定是走不通的,，有一些中介和機(jī)構(gòu)就想出一個(gè)規(guī)避零首付的方法,，就是首付貸，變相的零首付,。這樣容易引起金融風(fēng)險(xiǎn),，如果波及面大了，容易危害我們整個(gè)金融體系,。有的地方房?jī)r(jià)有泡沫,，還沒(méi)有吹破,，但是變相零首付了,，你首付都是貸款解決，一旦房?jī)r(jià)跌下來(lái)銀行資產(chǎn)就壞了,，就會(huì)引起類(lèi)似于美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),，所以趕快要制止。

　　主持人：從房地產(chǎn)健康發(fā)展角度來(lái)看,，這類(lèi)產(chǎn)品不利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展,，過(guò)度透支了未來(lái)的發(fā)展。

　　李曉林：首付貸還有點(diǎn)違規(guī),。

　　主持人：昨天央行負(fù)責(zé)人講,，像這類(lèi)機(jī)構(gòu)大多數(shù)不具備貸款資質(zhì)。正常來(lái)講,，我們國(guó)家貸款機(jī)構(gòu)是要拿金融資質(zhì)的,。張委員有什么補(bǔ)充嗎？

　　張泓銘：剛才提到首付貸,，除了正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)給予貸款以外,，民間機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格說(shuō)是非金融機(jī)構(gòu)也給予貸款,，實(shí)際上是變成零首付或者極低首付,，這是有風(fēng)險(xiǎn)的。首先這不符合我們國(guó)家的法律，因?yàn)槲覀儑?guó)家不允許沒(méi)有金融牌照沒(méi)有金融資質(zhì)的機(jī)構(gòu)放貸,，這在法律的層面就否定了,。其次，它的危害還是很大的,，最鮮活的樣本就是美國(guó)次貸危機(jī),，用國(guó)家擔(dān)保的形勢(shì)讓沒(méi)有購(gòu)房能力的人買(mǎi)房，后來(lái)通過(guò)金融衍生產(chǎn)品導(dǎo)致危機(jī),，追終溯源就是買(mǎi)房極低貸款造成的,，前車(chē)之鑒我們一定要防范。

　　分析一下這個(gè)問(wèn)題,，現(xiàn)在我們國(guó)家規(guī)定首付比例是25%,，這是正規(guī)金融機(jī)構(gòu)提供的貸款。民間的零首付實(shí)際上也是來(lái)自于金融機(jī)構(gòu),，最后也會(huì)傳遞到金融機(jī)構(gòu)里,，所以危害是一樣的，所以我們不贊成,。