中經(jīng)在線訪談
董祚繼
全國人大代表,、國土資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員
張泓銘
全國政協(xié)委員,、上海社會科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所研究員
制作：產(chǎn)經(jīng)部；主持人：倪鵬飛
去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出,，房子是用來住的，不是用來炒的,，今年兩會政府工作報告用了將近300字來說明今年房地產(chǎn)的目標(biāo)和主要的責(zé)任,，對房地產(chǎn)問題的表述具體又嚴(yán)厲。 詳細(xì)
中經(jīng)在線訪談
倪鵬飛：觀眾朋友們,，大家好,，歡迎收看“中經(jīng)兩會之夜：房地產(chǎn)長效機(jī)制如何建立？”,。今天我們非常榮幸地邀請到了兩位代表委員,，他們分別是：全國人大代表、國土資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼先生,。
董祚繼：大家好,。
倪鵬飛：還有一位是全國政協(xié)委員,、上海社會科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所研究員張泓銘,。
張泓銘：大家好。
倪鵬飛：歡迎兩位代表委員,，房地產(chǎn)問題是百姓特別關(guān)心的問題,，黨中央、國務(wù)院也非常重視,，今年兩會政府工作報告用了將近300字來說明今年房地產(chǎn)的目標(biāo)和主要的責(zé)任,。今天請兩位嘉賓一起討論一下房地產(chǎn)的問題。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，房子是用來住的,，不是用來炒的,，簡稱為“房住不炒”，中央表述這個可以說非常具體又十分嚴(yán)厲,，請兩位代表,、委員談一下如何看待房子是用來住的而不是用來炒的這樣的問題。都可以談?wù)勥@個問題,。
董祚繼：房子是用來住的不是用來炒的,，這個是對房地產(chǎn)屬性的重新定位，進(jìn)一步說也是對房地產(chǎn)業(yè)的重新定位,。房子本來就是用來住的,，怎么現(xiàn)在會重新提到它的居住屬性問題。我覺得這可能是這么多年來,，我們對房地產(chǎn)的屬性定位確實是有些偏離了它本來的方向,。當(dāng)然，在市場經(jīng)濟(jì)條件下,，房地產(chǎn)一定程度上也是可以用來投資的,，這無可非議，但是不能過度了,，如果過度了以后,，就偏離了本來的屬性。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),，這也是毫無疑問的,。但是我們很長時間以來，把房地產(chǎn)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)這是值得商榷的,，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長,，涉及的上下游產(chǎn)業(yè)很多，據(jù)說涉及到60多個產(chǎn)業(yè),，對GDP的貢獻(xiàn)也是比較大的,，但是我覺得這個問題怎么看待它？房地產(chǎn)業(yè)固然對GDP的貢獻(xiàn)比較大,，但是我覺得它消耗的資源那也是很大的,，透支了未來。從它的產(chǎn)品來看,，這個房子我覺得它作為GDP的質(zhì)量也是不高的,，對綜合國力的貢獻(xiàn)可以說也沒那么大。我們還可以進(jìn)一步分析房地產(chǎn)業(yè)如果過度發(fā)展,，對經(jīng)濟(jì),、社會乃至政治方面的一些不良的影響,。首先我覺得是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展影響到居民的儲蓄和消費,，影響到對實體經(jīng)濟(jì)的投入,，抬高了農(nóng)民工進(jìn)城的門檻，影響了新型城鎮(zhèn)化,，甚至也影響到城鎮(zhèn)人口的生育,，因為成本太高了。當(dāng)然也帶來經(jīng)濟(jì),、金融風(fēng)險,，房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展也加劇社會矛盾，擴(kuò)大了收入的差距,，加大了財富分配的不公,，也不符合社會正義精神，當(dāng)然我說的都是房地產(chǎn)過度發(fā)展的情況,。因為房地產(chǎn)的增值很大一部分是來自土地的增值,，土地的增值很多是由于社會的投入，基礎(chǔ)設(shè)施的改善和人口的集居帶來的增值,，如果這個增值轉(zhuǎn)化為房價,，最后由少數(shù)人具有，特別是好房子多的,，這也是有違社會正義精神的,。所以總得來看，我覺得不宜把房地產(chǎn)業(yè)的作用過分的擴(kuò)大,。從國外來看,，實際上對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)也都是謹(jǐn)慎的，甚至是抑制的,。
倪鵬飛：董代表做了非常精彩的發(fā)言,，他實際上是對于房地產(chǎn)的定位，房地產(chǎn)的屬性進(jìn)行了重新的表述,。房地產(chǎn)基本的定位應(yīng)該是民生產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)的屬性是居住，那么它的派生可能是投資�,，F(xiàn)在我們?yōu)槭裁磸?qiáng)調(diào)這個問題,？可能主要是因為我們應(yīng)該定的基本的屬性沒有站住，派生的變成了基本的了,，帶來了很多問題,，這個對大家是非常有啟發(fā)意義,。這是董代表的闡述,。張委員分享一下你的觀點,。
張泓銘：我來談?wù)勎覍@句話的理解，我是高度的贊賞這句話,，高度的評價這句話,，房子是用來住的，而不是用來炒的,，我把它稱為2016-2017年的中國金句,，道理是什么呢？中央政府把房地產(chǎn)的功能說透了,，第一功能是使用,，為了民生。第二才是其他的經(jīng)濟(jì)功能,，對這個問題的認(rèn)識,，我認(rèn)為是社會上有很多的誤解，中央政府這次把它撥正了,。對這句話的理解,，加上一些我個人的理解，中央說得這句話不僅僅是對個人說的,，實際上規(guī)勸民眾,、消費者對于買房的問題，不要蜂擁而上,，這是對民眾說的,，也是對政府說的，政府不能用炒房子,、炒地皮來增加GDP,。中國現(xiàn)在更重要的問題是第二個方面，地方政府老是把他的發(fā)展寄托在房地產(chǎn)發(fā)展的前提上,，把一個城市的房地產(chǎn)炒熱,，把城市的房地產(chǎn)價格炒高，所以那句話不僅是對民眾說的,，也是對地方政府說的,。假如說政府和民眾統(tǒng)一走中央思想上的路線，我認(rèn)為十幾年調(diào)控,，可以比較好實施穩(wěn)定的發(fā)展,，這是我的想法。
倪鵬飛：張委員講得非常好,，他把中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于房地產(chǎn)屬性的定位做了引申的詮釋和解讀,。中央經(jīng)濟(jì)會議對房地產(chǎn)定位的強(qiáng)調(diào)和明確，像張委員說的兩個方面的含義,，一個是對政府來說,，對政府做好下一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,，支持住，抑制炒,，指明了方向和任務(wù),，同時也對市場發(fā)出了明確的信息。因為房子是用來住的,，接下來一系列措施要著眼于支持住和抑制炒,，那么你再炒房可能就面臨更多的風(fēng)險，收益下降的同時可能就面臨風(fēng)險,，對市場下一步的穩(wěn)定還會起到很好的作用,。正是在去年的經(jīng)濟(jì)工作會議除了關(guān)于房地產(chǎn)地位做了明確以后，還和之前不同的一個方面,，就是有了非常明確的決定,，怎么來實現(xiàn)這個定位？就是提出了要建立長效機(jī)制,，并且,，這次總理政府工作報告里面也提出來要建立長效機(jī)制，我特別想請教兩位,，兩位都是房地產(chǎn)方面的權(quán)威的專家,，又是一些實際的政策的執(zhí)行者，你們怎么來看待,，或者在你們心目中,，理想的長效機(jī)制，我們一定要建立的理想長效機(jī)制究竟應(yīng)該是什么樣的長效機(jī)制呢,？還請董代表先說,。
董祚繼：構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，這個長效機(jī)制應(yīng)該是相對于短期的調(diào)控措施而言的,，更多是從經(jīng)濟(jì)措施,、基礎(chǔ)制度、立法保障這樣一些立足長遠(yuǎn)的,，立足資本的措施提出來的,，這個才叫長效機(jī)制。怎么樣構(gòu)建長效機(jī)制呢,？當(dāng)然也是要堅持問題導(dǎo)向的,。那就是看看我們現(xiàn)在這個制度和政策里面，出了哪些問題,，對于抑制房地產(chǎn)的投資,、投機(jī)需求，沒有起到很好效果的,，有這么幾個,，涉及到了財稅制度,、土地制度還有規(guī)劃制度。首先還是房地產(chǎn)稅制,，就是房地產(chǎn)稅收制度，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的環(huán)節(jié)里面,，涉及到稅收的應(yīng)該說不少,，但是在房地產(chǎn)持有的環(huán)節(jié)，目前沒有開征房地產(chǎn)稅,，房地產(chǎn)持有成本微乎其微,，這個要害影響到居民購房還是租房的決策，購商品房和其他投資的決策,。這是第一個,。第二個70年一次性土地出讓制度，意味著把70年的地租一次性的收上來,，一方面是要加大房地產(chǎn)的開發(fā)成本,，成本加大了當(dāng)然會影響到房價，另一方面也使持有房產(chǎn)它的增值無法調(diào)節(jié),，在整個這70年當(dāng)中,，土地在不斷的增值，由于這是一次性的出讓,，所以不可能及時調(diào)節(jié),。第三個土地財政制度，土地財政制度不是成文的制度,，是土地招拍掛制度和分稅制疊加的產(chǎn)物,，但是它帶來的負(fù)面的影響，就是地方政府對土地財政的嚴(yán)重依賴,，由于這種依賴所以導(dǎo)致地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控,，說不好聽的話可能就是“陽奉陰違”，我說的是一些地方,。第四個,，到期住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒有規(guī)定，物權(quán)法有規(guī)定,，到期自動續(xù)期,，沒有明確是有償續(xù)期是無償續(xù)期，給居民帶來一種感覺,，未來的無償續(xù)期是永久產(chǎn)權(quán),，這當(dāng)然會影響了他的購房的決策行為。最后還有一個,，空間規(guī)劃制度�,，F(xiàn)在空間規(guī)劃種類比較多,，相互之間協(xié)調(diào)、銜接也不夠,。這樣的話,，空間規(guī)劃影響到房地產(chǎn)市場上的住房用地的供應(yīng)，由于我們相關(guān)規(guī)劃協(xié)調(diào),、銜接不利,，沒有形成合力，導(dǎo)致規(guī)劃的編制不夠科學(xué),，實施可能不夠有效,。這也影響到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的住房用地政策的落實。我覺得可能下一步構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,，就要從上面這樣一些針對這些制度來怎么改革,、改進(jìn)和完善的問題。
倪鵬飛：董代表是一線工作的部門,，對問題看得比較深入,、透徹，我認(rèn)為講得也非常到位,，建立長效機(jī)制,，就是要問題導(dǎo)向，就是要分析我們現(xiàn)在的問題在什么地方,，從房產(chǎn)稅,，從土地，還有規(guī)劃三個層面較深入講了這些問題,，提出了一些建議,，我覺得很值得我們借鑒和深思，很受啟發(fā),。張委員,，您對這個有長期的研究，長效機(jī)制也不是這一次才講的,，應(yīng)該是講了好多年了,，張委員，很早以前,，2009年我們申請了社科基金重大項目,，那個項目里面，就是要提出一個建立長效機(jī)制,，也請張委員參加了我們的開題報告,，張委員在那里做了很精彩的發(fā)言，現(xiàn)在又過了幾年了，又有新的深入研究,，分享一下您精彩的觀點,？
張泓銘：主持人是長效問題的先行者。從市場方面說歸納了幾個方面,，我都是贊成的,。我補(bǔ)充一些，長效機(jī)制,，達(dá)到一個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,、健康，尤其是穩(wěn)定發(fā)展的一種工具性的機(jī)制,。9號我在全國政協(xié)大會發(fā)言,，建立對沖市場異動的制度性問題,，我認(rèn)為是工具性的,，剛才說了3個方面根本性的，很有想法,，現(xiàn)在市場有異常的波動,，去年上半年，全國東部的城市房價猛漲,，10%,、20%、30%,，最多的城市還上漲了更多,。二線城市也會跟上，這是一種市場的異動,。前些年有些地區(qū)房地產(chǎn)跨度過大了,，房價下跌，我也稱之為異動,，我們要有對沖的機(jī)制來對沖這種異常的波動,，這種波動不是人為的，也許政府部門法令什么時候全國統(tǒng)一調(diào)控了,，或者哪個省市調(diào)控了,，達(dá)到了一定的水準(zhǔn)，它就自動觸發(fā)了,。我們設(shè)定一個價值上漲的上限,，或者設(shè)定一個下限，突破了上限,，跌破了下限這個機(jī)制自動觸發(fā),，不要人為再去安排，反復(fù)商量來商量去，時間很滯后,。我們用什么工具對沖呢,？根據(jù)這十多年房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中，所謂的組合拳,、多管齊下,，一般有兩個經(jīng)濟(jì)杠桿，一個是金融的杠桿,，再有就是稅收的杠桿,。我想金融的更靈活，一個是首付率,，第二個房貸的的利率,，央行規(guī)定的利率上面可以由浮動，對沖就有空間了,，比如說某一個城市的房價突破了10%,，假設(shè)，一個月突破了10%,，肯定要受到調(diào)控,，這個機(jī)制就自動觸發(fā)，提高首付率,，或者提高房貸的利率,。假設(shè)某一個城市快速的下跌，跌破了多少的界限,，我就自動觸發(fā),，首付率降低了，房貸利率又放大了等等,。我建議建立這樣一個對沖異常波動的一個自動的機(jī)制,，自動觸發(fā)的。這是一個想法,，當(dāng)然也不是根本解決的方法,。但是如果假設(shè)這樣一個工具性的機(jī)制能夠成立的話，雙向?qū)_,。對沖過分往上也可以對沖過分往下,，這種對沖符合因城施策的要求，而且比較靈敏,，比較快速的啟動,，所以可以在一定時期，達(dá)到市場穩(wěn)定的要求,。至于根本性的問題,，市場長期和根本性的穩(wěn)定，更多的方面來解決，我提了一個小小的想法,，工具性的機(jī)制,，自動對沖機(jī)制，這是我的想法,。
倪鵬飛：兩位代表委員就房地產(chǎn)長效機(jī)制講的非常精彩,，我的理解房地產(chǎn)的長效機(jī)制，實際上是基于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)制度所形成的利益和機(jī)會所引導(dǎo)的,，確保房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的市場主體和政府之間的相互作用的關(guān)系和積累,，這個機(jī)制不是制度本身，是市場主體之間的相互關(guān)系和相互作用的積累,，但是是激勵制度,，制度安排了以后，形成一定的利益和機(jī)會,，那些市場就會追逐那些利潤,，我們要安排的制度讓它在追逐利益的過程中發(fā)揮相互的作用和關(guān)系，實現(xiàn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展這樣的一個機(jī)制,。過去,，那些制度安排,，形成的利益機(jī)制最后形成它們相互作用的機(jī)制是導(dǎo)致市場波動的不穩(wěn)定的因素,。因此，我們要改過來,，其實它是市場機(jī)制,。
剛才兩位代表委員，我說非常精彩的,，我給大家分析講一下,，其實是從兩個方面，是從條條和塊塊講的,。如果從條條講,，可以概括5個方面，財稅,、金融,、土地、住房本身還有法律,。我們也可以從塊塊講,，房地產(chǎn)機(jī)制其實是包括兩大塊，一個是市場機(jī)制,，市場調(diào)節(jié)機(jī)制,，三大方面，分別是價格、供求和競爭�,，F(xiàn)在我們實際上就是沒有保證這三大機(jī)制正常的發(fā)揮讓市場發(fā)揮,。另外一個是政府調(diào)節(jié)的機(jī)制，也包括三個,，監(jiān)管,、調(diào)節(jié)、保障,。張委員講得特別好,，他是講這些方面的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)要作為工具,，根據(jù)這個市場主體,，根據(jù)市場環(huán)境的變化，根據(jù)一些變量的變化,，自動會出一些對策方面來,。比如說，金融方面的,，當(dāng)銀行房地產(chǎn)貸款占總的貸款達(dá)到一定的比例以后,，央行的存款準(zhǔn)備金率應(yīng)該達(dá)到什么樣的程度，給你調(diào)整,，還是給你下降,，等等包括利率都可以做這種調(diào)整。這個是將來可能要進(jìn)一步采用的,，當(dāng)然房地產(chǎn)的長效機(jī)制建設(shè)是任重道遠(yuǎn)的工作,，實際上包括了很多的方面，我們肯定要一步一步來,，當(dāng)然我們要揀最重要的最急需來一步一步推進(jìn)�,，F(xiàn)在大家期望得比較多，一講長效機(jī)制就聚焦到房地產(chǎn)稅上面來了,，房地產(chǎn)稅確實有一定這方面的功能,，剛才說的投資的沖動這個問題，實際上與沒征這個稅有很大關(guān)系,。房地產(chǎn)稅不僅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的功能,，還有其他的功能。借這個機(jī)會也討論這個問題,，向兩位請教,，兩位一定有好的觀點給大家分享一下？
董祚繼：開征房地產(chǎn)稅的問題,，涉及面非常廣,，千家萬戶,，既是重大的經(jīng)濟(jì)問題，也是一個重大的社會問題,，政治問題,，所以大家關(guān)心是很自然的。從政府這邊來說,，如何處理好控房價和去庫存,，這就是一對矛盾。比如房地產(chǎn)稅制如果安排不合理的話,，你把房價這匹脫韁野馬拉下來了,，但是讓三四線城市去庫存困難了，這是一對矛盾,，怎么處理好,，對政府來說當(dāng)然是要考慮的。如何處理好保發(fā)展與保民生的關(guān)系,，房地產(chǎn)稅制安排好了會促進(jìn)發(fā)展,，有利于保障民生，但這里面涉及的方面也是非常復(fù)雜的,，弄不好的也可能制約實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，影響財政儲蓄，如果稅負(fù)過于輕的話有可能也沒有多少效果,。這是一個如何保發(fā)展和保民生的關(guān)鍵的問題,。還有當(dāng)前發(fā)展和長遠(yuǎn)發(fā)展的問題，政府在考慮稅制的時候,，既要考慮當(dāng)年的發(fā)展能夠穩(wěn)增長,，保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長,，應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力,。同時也要考慮長遠(yuǎn)的持續(xù)發(fā)展，對政府來說他要處理好多方面的關(guān)系,，不是簡單的就設(shè)置一個新的稅種,。況且我們在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)已經(jīng)有不少稅種了，如何調(diào)整好和已有的稅種的關(guān)系,，都是政府要很好考慮的,。對于老百姓來說，關(guān)心房地產(chǎn)稅這也是很自然的事情,，這里面我倒是覺得我們一定要懂得這個道理,，對于擁有房子多的人，房子好的人,，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對你們來說可能是非常有利的,，意味著你的房子你的產(chǎn)權(quán)一直得到比較好的保護(hù),，一旦房地產(chǎn)市場真的崩盤了，那作為你來說,，影響也是非常大的,。所以，對房子多的房子好的這些人來說,，他應(yīng)該也歡迎建立合理的房地產(chǎn)稅制,。對于房子少的人，只有基本住房的這些人,，我相信未來的房地產(chǎn)稅制安排會照顧這一部分人的利益,，不會增加他的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。對于現(xiàn)在還沒有房子的人,，我覺得那可能就是更是福音,，對他們來說也許未來不需要付出那么高的資金就能買到住房。
所以我覺得政府要把這個關(guān)系處理好,，大家都要從房地產(chǎn)怎么持續(xù)健康發(fā)展這個角度來看待它,，這個是讓全民都受益的事情，這個事情確實關(guān)系到廣大人民群眾的根本利益,，確實需要處理好,。
倪鵬飛：董代表對房產(chǎn)稅和相關(guān)的稅制問題講了自己的看法，我覺得非常比較全面,，既有自己的觀點,，也充分考慮了各方的考慮，決策者都有這種思維,。張委員,，我相信您對這個問題是有深思的？
張泓銘：對這個問題也有經(jīng)常性的考慮,，董代表的意見,，作為政府管理人員，考慮的改革,、發(fā)展穩(wěn)定民生和發(fā)展的關(guān)系,，都在考慮之內(nèi)，把種種復(fù)雜的關(guān)系歸納在這一個大的題目當(dāng)中,，對我也有啟示的作用,，我對這件事情是抱著肯定的態(tài)度，從民眾的角度看,，房地產(chǎn)稅對市場到底有什么影響的問題,，我想稍微有一些展開，因為其中有很多的誤解,。我覺得房地產(chǎn)市場的運行,，更直接說決定房價是什么呢,？供給一端、需求一端雙方很多的博弈,，要在經(jīng)濟(jì)學(xué)上達(dá)到均衡,，稅僅僅是其中一種因素。它是影響價格的一種因素,，而這種因素是有實質(zhì)性的影響,，但不是決定性的影響。假設(shè),，房地產(chǎn)稅推開的話,，即便是從一種低稅率起步的話也會對市場有沖擊的，我相信短期內(nèi)會對市場有沖擊,。但是從長遠(yuǎn)看來,，它帶來的作用，回歸它的本性,，房地產(chǎn)價格決定了本性,，許多因素決定的，不會說對長期的房價的穩(wěn)定造成沖擊,，我對這個問題的看法沒有一般理解那么緊張,。
另外我有一個想法，房地產(chǎn)稅從理論的角度我認(rèn)為已經(jīng)沒有障礙了,，從技術(shù)的角度也沒有什么不可克服的困難,，基于人們的恐懼心理，或者是一部分利益相關(guān)者的一種恐慌而已,。這就是我的想法,。
倪鵬飛：剛才兩位代表委員講的給我一個提煉的態(tài)度就是，關(guān)于房產(chǎn)稅是理性,、建設(shè)性的,。總得來說是要考慮各方各面,，但是,，征收房地產(chǎn)稅可能是一個大勢所趨。再展開一些,，既要考慮到各個方面，達(dá)到一個最優(yōu),、最有利的選擇,，又要堅定不移實施這樣的方案。咱們能不能稍微展開探討一下,，究竟什么時候征合適,？究竟起征點放在什么位置上合適,？或者究竟在哪些區(qū)域里面先征或者是后征這個順序應(yīng)該是什么樣的情況？咱們能不能有一些這樣的討論,？
董祚繼：我個人的觀點,，房地產(chǎn)稅征收宜早不宜晚，當(dāng)然政府需要把我剛才說的幾個方面要考慮周全,，要做好制度的設(shè)計,，在這種情況下再推開。但總體來說,，宜早不宜晚,，我們房地產(chǎn)市場上很多問題，如果再晚了,，越積越多,，越到后面解決起來難度會越大。至于你剛才說的起點是高還是低的問題,，倒不完全是起點高和低的問題,，主要是處理好跟幾個方面的關(guān)系，特別是處理好土地出讓的關(guān)系,，70年代土地出讓金是一次性交納的,，老百姓已經(jīng)出了相當(dāng)大一塊負(fù)擔(dān)了，我們再征收房地產(chǎn)稅,，跟土地出讓金是什么關(guān)系,，我個人覺得在起步階段，至少在我們現(xiàn)在能看得見的時期,，房地產(chǎn)稅應(yīng)該把出讓金那塊刨掉,，大家已經(jīng)交了土地出讓金，有人說是土地出讓金是土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn),，是一種所有權(quán),、使用權(quán)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。首先,，房地產(chǎn)稅是強(qiáng)制性的,，作為一個政府強(qiáng)制性要收取的，兩者性質(zhì)不一樣,。固然這個房地產(chǎn)稅和地租性質(zhì)是不一樣的,。但是，對老百姓來說,，不管以稅的名義還是租的名義,，都是羊毛出在羊身上，都是由他負(fù)擔(dān)的,，如果沒有之前的土地出讓金已經(jīng)交了一部分,，像國外一樣,，普遍都是1%-3%的稅率，我們既然已經(jīng)交了這塊,，那就要考慮這塊事情,，相應(yīng)要降低。
還有一個未來的稅率或者是稅負(fù)水平,，需要與我們現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)已有的這些稅費的安排要做好銜接,，不能夠過多的加大老百姓的住房的負(fù)擔(dān)，尤其是不能轉(zhuǎn)嫁給一般的消費者,�,？赡芪磥砀嗟氖且环N稅收結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
倪鵬飛：開始的時候要著眼于針對投資和投機(jī)這個方面,。
董祚繼：對,。就是持有環(huán)節(jié)要適當(dāng)?shù)脑黾樱悄阆鄳?yīng)的把前面的有一些要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整下來,。這些關(guān)系處理好了,，再來考慮稅負(fù)水平相對好辦一點。我就這個觀點,。
倪鵬飛：董代表雖然沒有給出明確的標(biāo)準(zhǔn),，原則確實是我們在研究和實施的時候特別要小心注意的。張委員怎么看,？
張泓銘：我很贊成這位嘉賓講的,，房地產(chǎn)稅這個問題要早推出比晚推出這樣的基本的看法，我很贊成的,。我想補(bǔ)充一點,，我前面說過，房地產(chǎn)從理論的角度上我認(rèn)為是不存在障礙的,，我們交了土地出讓金,，土地的所有權(quán)是國家的，我們住在國家的土地上,，所以,，這個要不要收，這個不存在障礙,。我認(rèn)為,，我們交了土地出讓金，支付了土地出讓金,，我們獲得了使用權(quán),，這是土地的使用權(quán)，地上我們有房屋,，這是一個權(quán)利的包,，這個權(quán)利的包，買下來的時候是100個單位,，然后這個權(quán)利包也變化了,，我現(xiàn)在看到的變化這個權(quán)利100元，價值一直在上升,，就是說我買了房以后,，其實我們實物沒有變，價值一直在變化,，我們更可以理解,，財產(chǎn)一直在增加。稅是什么,？稅是國家跟民眾之間的財產(chǎn)再分配,，既然財產(chǎn)增加了，我說我要切割一點是可以的,。這個問題上,，土地的所有權(quán)是國家，我們只有使用權(quán)這個問題上,，不構(gòu)成我們國家征收房地產(chǎn)稅的理論障礙,。這是我的一個想法。
下面一個想法,，我完全同意這位嘉賓說的,，作為民眾來說，你已經(jīng)收過一次費用,，現(xiàn)在收稅這都是國家收的,，言下之意，你再收我的錢要適度,、適量,，重新分配我的財產(chǎn)要適度適量，小步邁進(jìn),，穩(wěn)妥起步,，一開始實行低標(biāo)準(zhǔn)，甚至我們民眾完全是用于一個家庭在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)居住水平我們要免掉這種稅,，超過這種標(biāo)準(zhǔn)的我們是否可以收房地產(chǎn)稅,，而且開始的時候什么標(biāo)準(zhǔn)，盡量不要引起社會大的震動,，甚至民眾心理可承受的范圍以內(nèi),，經(jīng)濟(jì)上也大體是這個設(shè)計，這就是我的想法，穩(wěn)妥起步,。
倪鵬飛：兩位代表委員關(guān)于房地產(chǎn)稅征收的法律基礎(chǔ)和征收的原則,，都是高度的一致，互相補(bǔ)充,，是非常難得,。
我是做房地產(chǎn)問題專業(yè)的學(xué)者，我在研究房地產(chǎn)的時候,，有一個非常強(qiáng)烈的體會,，關(guān)于中國的房地產(chǎn)有三點，第一個是全民關(guān)注,，不是一般的關(guān)注,，是特別關(guān)注，長期持續(xù)關(guān)注,。第二點,，我們的研究，特別是去年房地產(chǎn)個別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱,，它實際上是市場主體合作博弈,，共同導(dǎo)致的結(jié)果，大家都想去分一杯羹,，導(dǎo)致了這樣的問題出現(xiàn)了,。第三點，我體會特別深的,，雖然大家都很關(guān)心,，都想從房地產(chǎn)得到消費、投資的福利,，但是都有一個非常重大的期盼,，無論是老百姓還是官員，還是企業(yè)家,，都希望中國房地產(chǎn)長期可持續(xù),、平穩(wěn)的發(fā)展，總得來說房地產(chǎn)要健康發(fā)展下去,，不要出了什么問題,。要對中國經(jīng)濟(jì)有積極的貢獻(xiàn)，不要拖累了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。這既是大家的期盼,，也是一個很重要的問題，我想兩位一個是政府官員,，一個是資深的學(xué)者,，對這個問題也肯定有自己的深思,，中國的房地產(chǎn)健康發(fā)展的理由、依據(jù)在哪里,？我們會不會出現(xiàn)日本的那種情況,？因為現(xiàn)在有很多的輿論，有這種擔(dān)心,，二位談?wù)勎覀儠粫�,？為什么�?/p>
董祚繼：中國目前的房地產(chǎn)市場的情況和當(dāng)年1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以前的情況有相似之處,，但也有不同的地方,。日本的房地產(chǎn)泡沫是在1991年高峰以后破滅的。在那之前,，有相當(dāng)一段時間,，也是房價高速上漲。從1985年底到1990年初,，短短4,、5年之間，地價曾經(jīng)上漲了200%,。日本有一個說法,，日本人多地少，所以土地是不會貶值的,，地價只會上漲,，在這種說法的帶動之下，企業(yè)也是見到地就要,，地王也是頻現(xiàn),，這是當(dāng)時的一個情況。另外一個情況,，認(rèn)為東京的房價不會下跌,，理由也是東京是世界大都市，日本就這么一個東京,，全國的人口都往東京流入,，誰要說東京的房價會下跌，在之前也是不可想象的,。但是這種情況,，的確就發(fā)生了。1991年房地產(chǎn)泡沫破滅以后,，之后20來年,，房價跌幅可能達(dá)到了三分之二。而且給國民經(jīng)濟(jì)造成了很大的影響,。20年時間里日本的經(jīng)濟(jì)始終處于低迷的狀態(tài),，過去不是有一個說法叫“失去的20年”么。日本的這種房地產(chǎn)泡沫以及泡沫破滅的教訓(xùn)的確是值得我們深思，也給我們警示,。但是中國的房地產(chǎn)市場跟日本相比,，我們的一二線城市房價飛漲，地王頻現(xiàn),，杠桿過高,，這些情況跟日本有相似的一面，但是中國有不同的地方,，一個是我們的人口基數(shù)更大,，日本就1.2億人口，中國人口是日本的10倍以上,，日本的城市化水平,，房地產(chǎn)泡沫破滅的時候，城市化水平達(dá)到77%,，這個是相當(dāng)高的水平了,，而且人口老齡化也出現(xiàn)了。我們現(xiàn)在中國的城市化水平,，到2016年底,，我們的常住人口城市化水平才是57.35%，戶籍人口的城鎮(zhèn)化水平才是41.2%,。我們城鎮(zhèn)化還處于中期,，還有較長的路可以走。這個情況就不一樣,。
第三個,，我分析，我們現(xiàn)在房價過快上漲主要是發(fā)生在一線城市和部分的二線城市,，沒有演變成全國性的總趨勢,，三四線城市不僅房價沒上漲，去庫存還挺困難,。我們現(xiàn)在的狀況不是全國性的趨勢,，還是可控的。
第四點,，我們還有土地公有制的制度優(yōu)勢,，具體不過多展開。在這個方面,，我們政府是可以更多作為的,。
這樣說起來，我總得結(jié)論就是對于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅這個教訓(xùn),，咱們要從中汲取,，但是我對我們這個制度還是有信心的,。
倪鵬飛：董代表講的非常清晰了，我就不贅述了,，請張委員就這個問題談?wù)勀愕目捶ǎ?/p>
張泓銘：日本房地產(chǎn)泡沫的破滅是影響深刻,。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)的泡沫也有相當(dāng)?shù)某潭龋?dāng)然有東部和中部,、西部的區(qū)別,，但是也有相當(dāng)?shù)某潭取Ｄ敲�,，未來中國的房地產(chǎn)泡沫,，它的前景如何？它的危機(jī)性如何,？中國跟日本有相似的地方,。按照世界上各個國家房地產(chǎn)泡沫破滅的基本的共同的規(guī)律，房價漲得太高,，脫離了本來應(yīng)該有的這種水平的話，經(jīng)過一段時間,，終要下來的,，房價大面積的下降就是泡沫的破滅，這是一個普遍的現(xiàn)象,。具體分析日本的泡沫破滅,，主要有導(dǎo)火線，經(jīng)濟(jì)上的導(dǎo)火線,，當(dāng)時日元迅速升值這是導(dǎo)火線,，反過來，我們有沒有使我們的房地產(chǎn)泡沫馬上破滅的導(dǎo)火線,，迫在眉睫的危險有沒有,？我認(rèn)為現(xiàn)在還沒有。導(dǎo)火線主要在哪里,？我們政局是穩(wěn)定的,。第二我們國際關(guān)系復(fù)雜，但是大體是穩(wěn)定的,，第三我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度雖然下行,，但是是正的增長，我們還是在增長當(dāng)中的,。這三個方面大體是穩(wěn)定的,，現(xiàn)在沒有導(dǎo)火線馬上點燃所謂的泡沫，沒有迫在眉睫的危險,。當(dāng)然我們要注意防范泡沫的擴(kuò)大,，所以,，最好的方法我們應(yīng)該是軟著陸，保持市場,、價格的穩(wěn)定,，尤其是價格的穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長的時候,，我們保持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定,，或者說我們紋絲不動，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，整個財富的增長,，國民經(jīng)濟(jì)各種架構(gòu)關(guān)系在變化當(dāng)中，價格的穩(wěn)定就是相對的縮小,，這是比較好的方法,，軟著陸可能是比較好的方法。
倪鵬飛：兩位的觀點結(jié)合在一起的話就是一篇很好的策論,，關(guān)于中國未來房地產(chǎn)健康發(fā)展很好的策論,，其實就是兩點，第一個判斷是我們現(xiàn)在和日本不一樣,，但是日本的情況我們要警惕,。第二，我們現(xiàn)在要采取切實有力的措施,，來使房地產(chǎn)泡沫這種傾向不至于擴(kuò)大,，并且逐步得到吸收。我們才能避免日本或者其它國家因為房地產(chǎn)問題對國民經(jīng)濟(jì)造成不利的影響,。
我們討論了一個非常大的大道理,，現(xiàn)在我們回到現(xiàn)實來。許多的年輕人,，現(xiàn)在買房,、租房等等很多是年輕人的事情，他們的剛性需求很迫切,，很旺盛,。想請兩位作為一個專業(yè)的分析，不是從其他的觀點,，只從專業(yè)的觀點來看一看,，給年輕人建議建議，究竟是租房消費好,？還是買房消費好,？還是又租又買好？尤其是一二線城市,，或者說我們對不同的城市都可以做一個建議,？董代表您先來,。
董祚繼：給人建議，特別是給年輕人建議,，是比較危險的事情,。弄不好會吃力不討好。古語也說過,，人之患在好為人師,，說得不對的話這個事情是比較危險的，尤其在這種敏感的問題上,。不過主持人既然這么說了,，我還是很想結(jié)合我自己這么多年的體會，我還是說一點內(nèi)心的真心話,。中國人傳統(tǒng)是喜歡買房,，這種傳統(tǒng)不好說它一定不好，但是這種習(xí)慣不一定和現(xiàn)代社會相符了,。在一二線城市房價這么高的情況下,，年輕人尤其是原來家境基礎(chǔ)不是很好的，對于是買房還是租房,，我個人覺得還是要慎重權(quán)衡一下,，如果你個人，比如說你的收入水平還比較好,，家庭也能支持，買房也可以,，如果這些條件不是很具備的話,，我倒覺得不要過高的舉債去買房。我前面說了我對中國房地產(chǎn)市場總體上還是有信心的,，但是我們生活在現(xiàn)代生活里面都要有一定的風(fēng)險意識,，況且舉債過高會影響你的生活品質(zhì)，也會影響到你在其他方面的學(xué)習(xí),、專業(yè)方面的投入,、投資，會影響你進(jìn)一步的發(fā)展,，你背著沉重的購房貸款的負(fù)擔(dān),，其他的很多事情想做做不了了。與其這樣,，不如現(xiàn)在先租房,，然后等到將來事業(yè)發(fā)展了，經(jīng)濟(jì)條件改善了,，我還可以繼續(xù)買房,，這個是站在個人的角度來講,。從國家來說，也不提倡大家都擠在一線城市,，其實很多的其它城市發(fā)展空間也都挺大的,。我這個意思是，除了租房,、買房之外,，還可以考慮我眼前在哪里發(fā)展，現(xiàn)在社會人員的流動性也是比較大的,，不一定非說我就想一輩子就在這個地方待下去,，這個倒是可以全面的權(quán)衡一下。
還是回到最前面說的,，因人而異,，個人的情況不一樣，根據(jù)你自己的情況來確定,。
倪鵬飛：張委員,，你比較有經(jīng)驗，現(xiàn)在上海是什么情況,？
張泓銘：上海的房地產(chǎn)市場情況跟北京是類似的,，這兩個城市是難兄難弟，年輕人住房消費,，有一個規(guī)律性的現(xiàn)象,，這個規(guī)律現(xiàn)象是由他的經(jīng)濟(jì)收入水平?jīng)Q定的，一開始他一定是通過租賃解決的,，隨著年齡的解決,，職位的變遷，收入的提升,，逐步積累他能買房,，才買得起房�,；蛘叩侥挲g更大,，他可以租好房。這是一般的普遍性的現(xiàn)象,。當(dāng)前中國有一個特殊現(xiàn)象,，這十幾年，中國的房價尤其是一二線城市房價是長期,、快速的上升,。這樣一種上升把我們年輕人心理打破了，也沖擊了一般人的消費的習(xí)慣,，一般消費的規(guī)律的,。住房是租還是買,，還是由你的經(jīng)濟(jì)能力決定的。所以我們不要從政府的角度看問題,，房價要穩(wěn)定下來,，使更多人消費得起。而是作為我們個體,，年輕的個體,，我們要很客觀地面對這個市場，我的經(jīng)濟(jì)收入的能力通過市場能不能匹配,，我買不起房,，我可以租房，北京,、上海的租賃市場很發(fā)達(dá),，當(dāng)下住房價格那么的高，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點來看,，租和買,，租遠(yuǎn)要比購買是劃算的。假如你沒有能力,，不要過于焦躁,，不要刻意買房，假如你有這個能力,，買房也是可以的,。這是我的想法。
倪鵬飛：兩位的精彩發(fā)言對于年輕人來說是金玉良言,。時間過得真快,，我是感到特別的榮幸，今天能與兩位代表委員度過一個令我終生難忘的中經(jīng)兩會特別節(jié)目,。雖然我晚上沒有吃飯，但實際上我是吃了另一頓飯,，一場思想的盛宴,。兩位專家在很短的時間內(nèi)就房地產(chǎn)的健康發(fā)展問題，從理論到政策,，從宏觀到微觀,，從定位到采取具體的措施，到對未來中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的判斷都做了非常精彩的發(fā)言,。給我的印象就是很多問題也是比較尖銳的,，但是他們都沒有回避這些問題，沒有談話的權(quán)術(shù),，說的都是真知灼見,，而且很多的分析都是從理論出發(fā),，張委員是一個大家，他講的都是從理論出發(fā),，董代表也是從理論出發(fā),。所以分析起來，邏輯非常嚴(yán)謹(jǐn),，娓娓道來,，層層遞進(jìn)分析。到最后對年輕人究竟是買還是租,，究竟是在什么時間買和租都是做了非常巧妙,、在理的分析和設(shè)計。我相信大家聽了今天的交流會談,，也是一個思想的盛宴,。
特別感謝董代表和張委員兩位代表委員，在百忙之中抽出時間來參加這樣的中經(jīng)兩會特別節(jié)目,。這也是兩位建言獻(xiàn)策,，關(guān)心中國發(fā)展，支持中國房地產(chǎn)發(fā)展的一個最好的行動,，感謝,。
董祚繼：謝謝主持人，謝謝觀眾,。
張泓銘：謝謝主持人,，謝謝觀眾。
