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主持人：各位網(wǎng)友大家好！這里是中經(jīng)在線訪談，歡迎您收看,！國務(wù)院法制辦15號(hào)公布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開征求意見稿）》全文，再度就“新拆遷條例”立法征求了公眾意見，這是自國務(wù)院法制辦1月19日公布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》征求意見稿以來，引發(fā)了公眾強(qiáng)烈關(guān)注,，今天我們特別榮幸到了中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng),，就大家關(guān)心的問題和網(wǎng)友進(jìn)行在線交流,。柴強(qiáng)，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),，您好柴老師,！ [12-16 13:43] 柴強(qiáng)：大家好！ [12-16 13:43] 主持人：柴老師,，我們首先談一下強(qiáng)制拆遷的問題,，拆遷條例的第二次征求意見稿中規(guī)定了行政機(jī)關(guān)不得強(qiáng)制拆遷，這是否有利于在房屋征收中的補(bǔ)償矛盾呢,？ [12-16 13:44] 柴強(qiáng)：我想首先講一下房屋征收的本身含義,，房屋征收原來叫房屋拆遷，本質(zhì)是要用這個(gè)土地,，所以說征收本身就是強(qiáng)制性的�,，F(xiàn)在，取消了行政的強(qiáng)制拆遷,，并不意味著這個(gè)拆遷或者說現(xiàn)在叫做征收不是強(qiáng)制性的,。征收這個(gè)活動(dòng)在世界上都有，因?yàn)橥恋厥翘峁┛臻g,，任何活動(dòng)都需要空間,，而且土地不可移動(dòng)，所以公共利益的需要必須要用這個(gè)土地的時(shí)候,，就是要啟動(dòng)這個(gè)征收了,，這個(gè)征收簡(jiǎn)單通俗來講就是強(qiáng)買這樣一個(gè)活動(dòng)。所以,，強(qiáng)制性都是存在的,，只是說最后強(qiáng)制由法院執(zhí)行,。 [12-16 13:44] 主持人：就是說是概念上的一個(gè)理解,�,！12-16 13:46] 柴強(qiáng)：并不是說強(qiáng)制就沒了�,！12-16 13:46] 主持人：第二塊我們就談?wù)劰怖�,，二次征求意見稿中�?guī)定了只有因公共利益的需要符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,，并明確因政府組織實(shí)施的能源,、水利、公共機(jī)關(guān)辦公用房的房屋征收,，您認(rèn)為公共利益是否有彈性,，到底誰來代表公共利益？ [12-16 13:46] 柴強(qiáng)：公共利益是前提,，過去講都是為了公共利益的需要,，只是以前沒有對(duì)此進(jìn)行明確界定，這次條例對(duì)公共利益做了比較明確具體的規(guī)定,。公共利益在世界上都是一個(gè)難題,，沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義，當(dāng)然根據(jù)國情,、不同的發(fā)展階段,，來對(duì)公共利益進(jìn)行界定，我認(rèn)為在不同的時(shí)期,、不同的國情,，對(duì)公共利益可以窄一些、也可以寬一些,，當(dāng)然這次條例對(duì)公共利益做了明確規(guī)定,，比過去當(dāng)然明確了，也比過去啟動(dòng)征收的一些行為肯定是要窄了,�,！12-16 13:46] 主持人：那么在第一次征求意見的時(shí)候，也曾規(guī)定了有90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房屋改造的縣級(jí)以上的地方人民政府方可作出房屋的征收規(guī)定,，因危舊房屋改造需要征收的房屋應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上人的協(xié)議,，在簽約期限內(nèi)達(dá)到三分之二以上才可以生效，我們注意到在第二次征求意見稿出臺(tái)的時(shí)候,，這個(gè)規(guī)定不見了,，官方認(rèn)為這個(gè)有一定難度，您認(rèn)為是這樣的嗎？ [12-16 13:47] 柴強(qiáng)：不一定,，目前也有一套程序要納入到規(guī)劃里面去,，實(shí)際上要通過人大的這種通過機(jī)制來確定這個(gè)事情�,！12-16 13:47] 主持人：您能跟我們解釋一下這里的兩個(gè)數(shù)字為什么一個(gè)是90%,、一個(gè)是三分之二嗎？ [12-16 13:48] 柴強(qiáng)：這個(gè)是以前的,，在國外或者我們港臺(tái)地區(qū)原來都有相應(yīng)的這些規(guī)定,。實(shí)際上危舊房改造都是為了老百姓的利益，當(dāng)然有些因?yàn)橥恋夭豢梢苿?dòng)這樣一個(gè)問題,，有個(gè)別的一戶兩戶不同意,，你也干不成，他也知道你干不成,，所以他要高價(jià)或者別的東西,，因?yàn)橥恋厥遣豢梢苿?dòng)的，如果是一般的動(dòng)產(chǎn)就不可能有這樣復(fù)雜的事情,。當(dāng)然,，也要有一個(gè)表決機(jī)制，原來是這樣設(shè)計(jì)的�,，F(xiàn)在要納入到一些規(guī)劃,，除了政府以外還要通過人大來通過,，才能夠啟動(dòng)這些,。 [12-16 13:48] 主持人：那我們接下來談的是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)值的問題,，在這個(gè)條例第16條規(guī)定,，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額不得低于房屋征收決定公告之日起類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，那么被征收房屋價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法的評(píng)估規(guī)定確定,，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該是怎么樣界定的,？您也給我們介紹一下房屋征收評(píng)估辦法的相關(guān)規(guī)定�,！12-16 13:49] 柴強(qiáng)：行,，征收這個(gè)問題我再講一下，本質(zhì)上是兩個(gè)難點(diǎn)的問題,，一個(gè)是公共利益,，它符合不符合公共利益，如果不符合就不能征收,，如果符合了,，你就必須服從。在符合公共利益的情形下面，就有一個(gè)補(bǔ)償?shù)膯栴}了,，補(bǔ)償就是要足額,、要公平、要合理,。如果這些都符合了,，就要實(shí)行征收了，你就要離開這個(gè)地方了,，嚴(yán)格來講,，世界上都是這樣一個(gè)程序�,！12-16 13:49] 柴強(qiáng)：所以,，講到補(bǔ)償?shù)脑挘瑸榱吮ＷC被征收人的合法權(quán)益,，這次明確了給你的補(bǔ)償當(dāng)然是有很多部分,，其中一個(gè)部分就是被征收房屋的價(jià)值，當(dāng)然這個(gè)房屋的價(jià)值不光是地上房屋本身,，還包括占用范圍里面的土地使用權(quán),，還有包括其他一些不動(dòng)產(chǎn)，像樹木,，或者有一些水井,、圍墻等等，都是不可移動(dòng)的,，都是屬于房屋價(jià)值的范圍內(nèi),。除了這塊補(bǔ)償之外，另外還有搬遷費(fèi),，還有臨時(shí)的安置費(fèi)用,、如果是經(jīng)營性的，還有停產(chǎn),、停業(yè)損失,。 [12-16 13:50] 柴強(qiáng)：甚至你的房子很破舊,，這個(gè)價(jià)值再怎么評(píng)估它也是那么多錢,，你解決不了居住的問題，還可以啟動(dòng)一些安置住房的程序,，就是按保障性住房來進(jìn)行安置,，所以這個(gè)對(duì)老百姓都是一個(gè)保護(hù)。當(dāng)然,，最重要的一個(gè)部分,，或者可能是大頭，就是被征收房屋價(jià)值。被征收房屋價(jià)值是多少,、怎么來定,？所以，這次由獨(dú)立的專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估確定,�,！12-16 13:51] 柴強(qiáng)：這個(gè)評(píng)估又怎么來確定呢？這些機(jī)構(gòu)或者這些專業(yè)人員做法可能不完全一樣,，所以這個(gè)條例就明確了,，要制定房屋征收評(píng)估的辦法，這個(gè)辦法就是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部來制定,�,！12-16 13:51] 主持人：我們?cè)趺礃硬拍茏龅皆u(píng)估中的公平呢？因?yàn)檫@么多評(píng)估機(jī)構(gòu)在里面,�,！12-16 13:52] 柴強(qiáng)：我覺得有這幾個(gè)方面的原因，從過去的拆遷評(píng)估里面反映出來的,。一個(gè)方面,，就是任何單位和個(gè)人不得干預(yù)評(píng)估，特別是房屋征收部門,，不得要求低評(píng)這樣一個(gè)問題,，當(dāng)然還有其他的部門或者人員來干預(yù)，干預(yù)你這個(gè)結(jié)果高低,，這是一個(gè)方面,。這個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師也不能受別的干預(yù)，所以應(yīng)該拒絕這種干預(yù),，你就憑你的職業(yè)道德和專業(yè)水平來評(píng)估,，這是一個(gè)方面,，就是干預(yù)的問題,。 [12-16 13:52] 柴強(qiáng)：第二個(gè)方面,，評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)當(dāng)然業(yè)務(wù)水平要提高,，他真正是能夠懂得怎么來評(píng)這個(gè)東西，主要是這兩點(diǎn),。當(dāng)然,，具體的還有很多技術(shù)問題，通過這個(gè)評(píng)估辦法來把關(guān),，讓他執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),、流程、評(píng)估選用的方法等等這些，還有參數(shù)選取來規(guī)定,�,！12-16 13:52] 主持人：也就是不同的評(píng)估有不同的方法，那您跟我們介紹一下評(píng)估大致的流程是什么樣的,？ [12-16 13:55] 柴強(qiáng)：評(píng)估首先要接受委托,，委托就當(dāng)然是首先誰來評(píng)，這個(gè)機(jī)構(gòu)誰來評(píng),。目前決定誰來選這個(gè)機(jī)構(gòu),？就是被征收人來選定，目前的做法可能有征收人來選的,，也有被征收人來選的,，也有搖號(hào)抽簽的，當(dāng)然現(xiàn)在的規(guī)定就是不管什么方法來選這個(gè)機(jī)構(gòu),，都是由被征收人來選,。首先你選擇什么樣的機(jī)構(gòu)，大機(jī)構(gòu),、小機(jī)構(gòu),、知名不知名或者怎么樣，老百姓要去了解,，了解完之后你覺得比較好的,，來選這個(gè)機(jī)構(gòu)。當(dāng)然了,，也不能說是誰給你承諾高評(píng)你就選誰,，將來還要防范這種問題，也可能還有賄賂的也不行,，那也是違反了評(píng)估的職業(yè)道德,。所以，選機(jī)構(gòu)這是一個(gè)環(huán)節(jié),�,！12-16 13:55] 柴強(qiáng)：接下來選完機(jī)構(gòu)之后，可能提供資料這個(gè)還是房屋征收部門來提供一些評(píng)估所需要的資料,，如你被征收房屋的在什么位置,，它的權(quán)屬等。所謂的權(quán)屬,，最容易現(xiàn)實(shí)中引起矛盾的,，你是不是違法建筑，是不是超過批審期的建筑,。目前,，按道理是老百姓要配合,，被征收人要配合，房屋征收部門要調(diào)查,，然后提供,。 [12-16 13:55] 柴強(qiáng)：接下來對(duì)這些資料,，評(píng)估機(jī)構(gòu)也要派遣足夠數(shù)量的專業(yè)評(píng)估師,，要到現(xiàn)場(chǎng)去調(diào)查，我們調(diào)動(dòng)實(shí)地查勘,，進(jìn)行查實(shí),，來確認(rèn)你這個(gè)房屋的位置、面積,、新舊的程度等等一些狀況,，就是被征收房屋的狀況你要了解。再有的話,，就是選用方法來評(píng),。這個(gè)方法，目前基本上有一個(gè)市場(chǎng)比較法,，市場(chǎng)比較法是你同類的房屋在市場(chǎng)上面的正常交易價(jià)格是多少,，選取一些同類的房屋交易價(jià)格，再看你這個(gè)房屋值多少錢,，這就是一個(gè)市場(chǎng)比較法,，像有些交易比較活躍的，像二手房比較發(fā)達(dá)的地方,，就可以采用這種方法來評(píng)估,。 [12-16 13:58] 柴強(qiáng)：當(dāng)然還有一個(gè)收益法,，就是你這個(gè)租金收益,、或者經(jīng)營凈收益，嚴(yán)格地講,，是屬于房地產(chǎn)帶來的收益,，通過資本化，當(dāng)然這個(gè)講起來就比較復(fù)雜了,，類似于我們存錢,、錢里面有利息，通過利息倒推出本金的方法,，這樣最典型的就是門面房，可能租金收益很高,，通過這個(gè)收益看你的價(jià)值是多少,，這樣一個(gè)方法。還有可能是成本法,，就是土地的價(jià)值是多少,，加上房屋的價(jià)值是多少，還有一些合理的稅費(fèi)等等這些東西,，當(dāng)然極個(gè)別的方法還有一些,，最通常的就是市場(chǎng)法、收益法,、成本法,。當(dāng)然，這次我們想老百姓的房屋被征收,、保護(hù)老百姓的利益,，各種評(píng)估方法得出的結(jié)果出來了之后，可能要取得比較高一點(diǎn)的結(jié)果,，作為他的一個(gè)征收評(píng)估結(jié)果,，或者它的價(jià)值�,！12-16 13:58] 柴強(qiáng)：這個(gè)價(jià)值出來的時(shí)候,，我們通常還只是一個(gè)初步結(jié)果，這個(gè)初步結(jié)果和老百姓要見面了,，要公示,，聽取老百姓的意見，你對(duì)這個(gè)結(jié)果滿意不滿意,，滿意了可能就采納來調(diào)整這個(gè)結(jié)果,，要是沒有讓你滿意，會(huì)給你做出解釋,。當(dāng)然,，后面還有一些，你對(duì)這個(gè)評(píng)估結(jié)果,、或者評(píng)估報(bào)告有不同的意見或者異議,，你可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，就是原來的評(píng)估機(jī)構(gòu),，你去申請(qǐng),，陳述你的理由，機(jī)構(gòu)覺得有道理就會(huì)修正他的報(bào)告,�,！12-16 13:58] 柴強(qiáng)：如果對(duì)這個(gè)結(jié)果還有不同意見，你可以申請(qǐng)專門的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)去鑒定,，鑒定這個(gè)結(jié)果有沒有問題,，如果認(rèn)為這個(gè)結(jié)果有問題,，可能就要重新評(píng)估，如果沒有問題,，那你就要接受這個(gè)結(jié)果,。當(dāng)然，這個(gè)地方我要講一下,，目前在房屋拆遷補(bǔ)償里面,，很多被理解錯(cuò)了，這個(gè)評(píng)估的結(jié)果,，只是你老百姓拿到的這個(gè)補(bǔ)償款里面的其中一個(gè)部分,。 [12-16 13:59] 柴強(qiáng)：因?yàn)槲覄偛沤榻B了,，這個(gè)補(bǔ)償里面有被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，還有搬遷費(fèi)，還有安置費(fèi)用,，還有停產(chǎn)停業(yè)損失,，甚至還有住房保障，因?yàn)槟愕拿娣e很小,，我剛才講了,，房子很破舊，這個(gè)東西就值那么多錢,，當(dāng)然了,，拆完之后，可能在市場(chǎng)上也沒有這么多破舊房子,，可能當(dāng)?shù)赜幸恍┮?guī)定,，就是說你一定面積的，不得低于一定面積的附近的普通商品房?jī)r(jià)值,，達(dá)不到那個(gè)補(bǔ)償?shù)脑�,，要啟�?dòng)一個(gè)特別補(bǔ)貼，補(bǔ)貼到那個(gè)數(shù)量上去,�,！12-16 14:00] 柴強(qiáng)：所以，評(píng)估簡(jiǎn)單地講,，就是解決被征收房屋本身價(jià)值是多少,，我剛才講了，征收就是強(qiáng)買,，當(dāng)然不是說真的不講道理的,，我想給你多少錢就給你多少錢，要給你一個(gè)公道的價(jià)格,。你被征收房屋公道的價(jià)值是多少,，就要評(píng)估,，當(dāng)然給你的補(bǔ)償里面可能還有其他得不償,，整個(gè)加起來才是你得到的所有評(píng)估,，當(dāng)然這個(gè)評(píng)估是解決其中最關(guān)鍵的一個(gè)，就是你這個(gè)房屋的價(jià)值,，當(dāng)然這個(gè)房屋價(jià)值含土地,，甚至你被征收的房屋有院落、圍墻,、樹等其他不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)都在這個(gè)價(jià)值里,。 [12-16 14:00] 主持人：你剛才說的評(píng)估,，我們要取這幾種評(píng)估方法的最高值,，是不是意味著一次評(píng)估要把所有方法都用一遍呢？ [12-16 14:00] 柴強(qiáng)：從我們?cè)u(píng)估要求上來講,，你這個(gè)評(píng)估的對(duì)象,，或者你被征收的房屋，從理論上來講,，它適合采用哪些方法,，都要采用，不采用說明理由,，當(dāng)然有些對(duì)象可能不適合于采用,。像有些被征收房屋確確實(shí)實(shí)沒有交易，那市場(chǎng)法就用不了,，或者有些同類的房屋沒有租金或者其他經(jīng)營收益,，收益法也用不了。只要是它適用于這三種方法,，都應(yīng)該來評(píng)一遍,，之后看哪種結(jié)果高，就應(yīng)該采用高結(jié)果,�,！12-16 14:02] 主持人：不同的方法評(píng)估出來的結(jié)果差異有多大？ [12-16 14:05] 柴強(qiáng)：有可能差異還比較大,�,！12-16 14:05] 主持人：是什么原因造成的呢？ [12-16 14:05] 柴強(qiáng)：當(dāng)然,，評(píng)估本身,，因?yàn)槊恳粋�(gè)方法，理論上來講,，如果在正常市場(chǎng)情況下,，它應(yīng)該是一致的,，現(xiàn)實(shí)中跟你量東西似的，不可能都一樣,，肯定是有差異的,。第二個(gè)可能市場(chǎng)不正常，像我們目前來講,，這個(gè)市場(chǎng)可能不是完全正常的一個(gè)市場(chǎng),，從目前我所了解的情況來看，市場(chǎng)法評(píng)估的結(jié)果,，都是比較高的,。 [12-16 14:05] 柴強(qiáng)：收益法評(píng)估的結(jié)果,，或者成本法評(píng)估的結(jié)果可能偏低,，當(dāng)然市場(chǎng)有沒有泡沫那是另外一回事，反正現(xiàn)實(shí)的情況是這樣的,。市場(chǎng)可能你這個(gè)房地產(chǎn)被市場(chǎng)高估或者低估了,，如果被高估了，你用市場(chǎng)法評(píng)估的結(jié)果是高,，收益法評(píng)估出來的結(jié)果就是偏低的,。當(dāng)然，特殊的情況下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,，像我感受比較深的，就是在95年以后,，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng),、92、93年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆以后,，出現(xiàn)很長(zhǎng)一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,，你這個(gè)房屋擺在這個(gè)地方，誰去建這個(gè)房屋都要花那么多成本,，但是市場(chǎng)不接受,。 [12-16 14:06] 柴強(qiáng)：另外可能成本法的評(píng)估結(jié)果是高的,，市場(chǎng)法可能是低的,，我們考慮到征收這種特別情況，我個(gè)人理解應(yīng)該是采用比較有利于被征收人的,，如果在那種市場(chǎng)情況下面,，可能就是成本法的結(jié)果就是征收的評(píng)估結(jié)果。 [12-16 14:06] 主持人：一般一次性的評(píng)估周期是多少,？ [12-16 14:06] 柴強(qiáng)：評(píng)估周期看項(xiàng)目的大小,，難易程度，我估計(jì)一般半個(gè)月或者十來天,，都可以,。 [12-16 14:06] 主持人：如果是時(shí)間比較長(zhǎng),，比如說個(gè)把月這樣的,，我們的市場(chǎng)行情會(huì)不會(huì)有一個(gè)變化,？ [12-16 14:07] 柴強(qiáng)：這就是一個(gè)難題,。 [12-16 14:07] 主持人：那么月初評(píng)估的,，到月底就不是一個(gè)概念了,。 [12-16 14:07] 柴強(qiáng)：可以說這是我們國家這幾年來出現(xiàn)的一種情況,，一般房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有這么大的波動(dòng),。但是，這幾年出現(xiàn)了這樣的情況,，這就是一個(gè)難題,，需要進(jìn)一步研究。目前,，征收決定公告之日,，以哪一天的價(jià)值為準(zhǔn)，評(píng)估就選那一天的價(jià)值評(píng)估,，當(dāng)然這個(gè)征收可能有個(gè)過程,，可能市場(chǎng)發(fā)生了比較大的波動(dòng)，我覺得可以有多種方法來解決這些問題,�,！12-16 14:07] 主持人：談了那么多關(guān)于評(píng)估的細(xì)節(jié)問題，我更想知道,，作為一個(gè)普通老百姓,，作為一個(gè)擁有房子的人，我們?cè)趺礃尤ミx擇一個(gè)好的評(píng)估機(jī)構(gòu),？ [12-16 14:07] 柴強(qiáng)：好的評(píng)估機(jī)構(gòu),，恐怕政府部門、或者行業(yè)組織,，包括我們學(xué)會(huì),，我們學(xué)會(huì)就是一個(gè)評(píng)估的行業(yè)組織，可以到網(wǎng)站上面去查，哪些評(píng)估機(jī)構(gòu),，它在哪一年成立的,，做評(píng)估年頭的長(zhǎng)短，還有一個(gè)它的資質(zhì)等級(jí),，我們現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施的是資質(zhì)等級(jí)制度,。 [12-16 14:08] 主持人：這種等級(jí)怎么來劃分的,？依據(jù)什么,？ [12-16 14:08] 柴強(qiáng)：就比較復(fù)雜了，有它的從業(yè)年限,、人員數(shù)量,、包括質(zhì)量評(píng)審等等這些東西。實(shí)際上可以查找一些信用檔案,，我們?yōu)榉康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師都建立了信用檔案,，這個(gè)都可以查找。當(dāng)然了,，可能真正需要評(píng)估的時(shí)候,，當(dāng)?shù)氐恼魇詹块T看將來具體怎么操作，是不是把一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況給老百姓來介紹一下,，或者貼到哪個(gè)地方,，可以免費(fèi)索取這些機(jī)構(gòu)的情況。但是,，這里面要禁止一些情況,，機(jī)構(gòu)不可以誤導(dǎo)性的夸大宣傳，或者詆毀別的機(jī)構(gòu),�,！12-16 14:08] 主持人：一般來說，費(fèi)用怎么樣,？ [12-16 14:08] 柴強(qiáng)：費(fèi)用都有國家標(biāo)準(zhǔn),。 [12-16 14:08] 主持人：那么在第二次征收意見稿中也規(guī)定了這個(gè)補(bǔ)償金額不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋,，類似房地產(chǎn)這樣的市場(chǎng)價(jià)格,，這是不是意味著征收補(bǔ)償成本的提高會(huì)對(duì)政府作出征收決定產(chǎn)生作用？ [12-16 14:08] 柴強(qiáng)：實(shí)際上要講到這個(gè)征收,，剛才我說的通俗的話就是強(qiáng)買,，給你價(jià)格要公道，不讓你吃虧,，當(dāng)然你也不能漫天要價(jià),。當(dāng)然了,，為了保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，就是說我拿你這個(gè)東西,，你必須賣給我,，而你這個(gè)東西在市場(chǎng)上同類東西值多少錢，不低于那個(gè)東西,，這是一個(gè)原則性的,，保護(hù)價(jià)格的行為�,！12-16 14:09] 柴強(qiáng)：防止過去確實(shí)有一些地方政府沒有錢,，要辦大事，就節(jié)省拆遷費(fèi)用,，壓低補(bǔ)償,。比如說我拿你一個(gè)手機(jī)，我要給你多少錢,，你這個(gè)手機(jī)在市場(chǎng)上值多少錢呢,？當(dāng)然，這個(gè)在市場(chǎng)上值多少錢可能要有一些辦法來解決,，去找一些有代表性的手機(jī)、各個(gè)不同的市場(chǎng)價(jià)格,，再去取它的平均值,，剔除極端過高或者過低價(jià)格，來評(píng)估它的價(jià)格,，任何商品都有一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格問題,。 [12-16 14:09] 柴強(qiáng)：像政府公布市場(chǎng)差價(jià),，今天這個(gè)菜每公斤多少錢,，這就是市場(chǎng)價(jià)。因?yàn)槟阍诰唧w的商店,、或者不同的攤位,，價(jià)格忽高忽低都有。這就是一個(gè)保護(hù)線,，我要強(qiáng)制把你這個(gè)房屋征收過來,，假設(shè)不知道要征收，假設(shè)你這個(gè)地方不征收,，你這個(gè)房子大量都是二手房,，你這個(gè)房子在市場(chǎng)上值多少錢，你不得低于那個(gè),，所以市場(chǎng)法也是按那個(gè)原則評(píng)的,。 [12-16 14:09] 柴強(qiáng)：當(dāng)然，有些不同的地區(qū)目前的情況不一樣,，有些地區(qū)低于市場(chǎng)價(jià),，當(dāng)然也有一些地區(qū)大大高于市場(chǎng)價(jià)，反常的現(xiàn)象也不對(duì),。像好多被征收地段的房子比新建的高檔商品房還要貴,，當(dāng)然了，這里也有一些誤解,，是把其他的補(bǔ)償也攤到這個(gè)里面來,。這次我看征收條例里面一個(gè)在補(bǔ)償這塊更重要的地方，就是把給你的各種補(bǔ)償分解成每一個(gè)部分,，每一個(gè)部分都有一個(gè)科學(xué)的量化,，不是像過去一樣都放在一起，也說不清楚,，到底應(yīng)該補(bǔ)多少,、不補(bǔ)多少混淆了，這次把它摘開,，做到每一筆應(yīng)該怎么科學(xué)量化,。 [12-16 14:10] 主持人：集體土地的這塊也是在這次條例中被特別提出來,，我注意到集體土地上的房屋并沒有納入到這個(gè)條例中來,，現(xiàn)在城市拆遷矛盾不是主要的，城市土地開發(fā)已經(jīng)趨于完成,，現(xiàn)在主要矛盾應(yīng)該在農(nóng)村,，如果說集體土地沒有拿到這個(gè)條例的管轄范圍內(nèi)，拆遷的主要矛盾是不是并沒有得到解決,？ [12-16 14:11] 柴強(qiáng)：你這個(gè)問題提得非常好,，這是從過去的體制傳下來的，過去是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有房屋拆遷適用這個(gè)征收條例,，所以還是國有土地上的房屋征收適用這個(gè),。集體土地上的叫做土地的征收，而不叫做房屋征收,，那就適用于土地管理法和相應(yīng)的土地征收的一些辦法,。過去叫土地征用，現(xiàn)在也改成土地征收了,，那個(gè)補(bǔ)償和這個(gè)就不一樣,，不是這套規(guī)矩，城市房屋征收的補(bǔ)償是按照貨幣補(bǔ)償,，當(dāng)然的講,，就是按照價(jià)值,。 [12-16 14:11] 柴強(qiáng)：但是,，那個(gè)我所了解的,，是按照被征收土地的平均年產(chǎn)值的幾倍來補(bǔ)償，當(dāng)然房屋可能涉及到農(nóng)民的房屋有一套補(bǔ)償,。嚴(yán)格意義上講集體土地上不在適用范圍內(nèi),，要改就是改另外一套東西，就是改土地管理法了,，現(xiàn)在我聽說也在修訂,，可能有些東西是不是考慮和這方面來銜接。所以,，您說的非常對(duì),，集體土地上面的包括特別是城鄉(xiāng)接合部的，可能相鄰的那塊土地,，有些房子建在國有土地上,，你適用征收補(bǔ)償都是這個(gè)條例，如果屬于集體土地,，就需要另外一套規(guī)則,，兩套規(guī)則是不一樣的�,！12-16 14:14] 主持人：要分別對(duì)待,。 [12-16 14:14] 柴強(qiáng)：對(duì),。 [12-16 14:14] 主持人：這個(gè)征求意見稿規(guī)定,，被征收人在法定期限內(nèi)不提起行政訴訟的,，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行,，您認(rèn)為法院執(zhí)行強(qiáng)制拆遷有什么難度,？ [12-16 14:14] 柴強(qiáng)：沒什么難度，征收就是公共利益的需要,，他到哪里取得土地,，不像一般的動(dòng)產(chǎn)，可以流動(dòng)的,，有時(shí)候一條馬路必須要經(jīng)過這個(gè)地方,，所以就必須啟動(dòng)征收。所以,，對(duì)于征收有異議的,，無非就是兩個(gè),，一個(gè)是你符合不符合公共利益，如果你不符合公共利益,，給你推翻了,，你就不能征收了。如果你符合公共利益,，就必須要征收,，所以在公共利益第一個(gè)裁決或者法院來判的話，我個(gè)人的理解,，就是第一是符合不符合公共利益這個(gè)框框,，這是一個(gè)，我剛才講的應(yīng)該比較清楚,，如果不在公共利益范圍內(nèi),，你這個(gè)征收可能是無效的，如果在這個(gè)范圍內(nèi),，應(yīng)該就是有效的,。 [12-16 14:14] 柴強(qiáng)：接下來第二個(gè)問題就是補(bǔ)償了,，補(bǔ)償是不是足額到位,，是不是一個(gè)合理、公平的補(bǔ)償,，如果這個(gè)補(bǔ)償不到位,，那你還要服從這個(gè)征收，這時(shí)候補(bǔ)償按照這套規(guī)則給你不低于什么東西,。如果補(bǔ)償?shù)轿涣�,，你就要服從征收了，并不是說你想不走,，或者漫天要價(jià),，所以我看這個(gè)條例考慮比較周到，就是說對(duì)于你確確實(shí)實(shí)被征收的房屋很小,、很破,，評(píng)估出來價(jià)值很少，也考慮到你的基本保障住房問題,。我所遇到的很多人,，被征收的房屋可能很小，當(dāng)然你很有錢,，其他地方還有很多房子,，那你得到的就是這個(gè)房屋價(jià)值再加上剛才的搬遷費(fèi)用那些東西，你不能通過這個(gè)東西想發(fā)大財(cái),，也不可能,，還是強(qiáng)買,，和一般的公共買賣不一樣，有個(gè)強(qiáng)制性的,，為了公共利益,，你必須強(qiáng)制賣給政府�,！12-16 14:16] 柴強(qiáng)：當(dāng)然,，賣給政府這個(gè)價(jià)格給你公道，不讓你吃虧,，當(dāng)然你也不能通過這個(gè)行為認(rèn)為你離開了我這個(gè)房子可能公共利益其他的干不成了,，你不能因?yàn)檫@個(gè)東西說我就是要多少，你不滿足我就不走,，這個(gè)東西也沒有道理,。所以，我的理解是這樣的,，法院判決就是符合不符合公共利益,，在不在這個(gè)范圍。第二個(gè),，補(bǔ)償?shù)轿徊坏轿�,，如果到位，就要服從這個(gè),�,！12-16 14:17] 主持人：還是有很多的客觀和公正在里面的�,！12-16 14:18] 柴強(qiáng)：對(duì),。 [12-16 14:18] 主持人：那么,，在拆遷條例中把第一稿中的因危舊房改造需要征收房屋的,，須事先進(jìn)行民意征詢，經(jīng)過90%以上被征收人的同意,，政府才可以做出房屋征收決定的規(guī)定取消了。第二稿修改成了保障性安居工程建設(shè)舊城區(qū)改建,，應(yīng)當(dāng)納入市（縣）級(jí)國民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃,，是不是意味著我們居民發(fā)言權(quán)變小了？ [12-16 14:18] 柴強(qiáng)：要看怎么來理解這個(gè)問題,，這個(gè)也是另外一套機(jī)制,，有兩個(gè)不同條款，保障性安居工程建設(shè),，應(yīng)納入年度計(jì)劃,，那就按照這個(gè)計(jì)劃,，計(jì)劃是怎么通過，你這個(gè)里面也是怎么一個(gè)通過程序,。當(dāng)然我剛才理解的,，這個(gè)計(jì)劃要經(jīng)過人大來通過，按道理還是更嚴(yán)格的,，因?yàn)槟憧赡芡ㄟ^這個(gè)人民代表大會(huì)這樣一個(gè)制度來表達(dá)你對(duì)這個(gè)方面的看法,，可以通過人大代表，如果不通過這個(gè)過程,，你不也是達(dá)不到這個(gè)目的的嗎,。 [12-16 14:18] 主持人：其實(shí)是更加嚴(yán)格,、更加規(guī)范,，更具有權(quán)威性了�,！12-16 14:19] 柴強(qiáng)：對(duì),。 [12-16 14:19] 主持人：事實(shí)上,，早在2007年的時(shí)候國務(wù)院法制辦已經(jīng)著手研究修改現(xiàn)行的拆遷條例了,，經(jīng)過三年出臺(tái)的時(shí)間仍然難以預(yù)告，您認(rèn)為這里面最大的阻礙是什么,？ [12-16 14:19] 柴強(qiáng)：確確實(shí)實(shí)這個(gè)問題難度比較大,，包括理論研究，好多還需要再研究,，當(dāng)然這個(gè)問題也是社會(huì)上非常關(guān)注,、涉及到老百姓的切身利益，所以我認(rèn)為政府相當(dāng)慎重,，不是輕易的就把它出臺(tái)了,，如果輕易出臺(tái)也很快。所以,，為什么還要搞第二次的公開征求意見,，我所了解的好象也是第一次，其他的法律行政法規(guī)還沒有出現(xiàn)第二次的,�,！12-16 14:19] 主持人：那么既然是第二次向全社會(huì)公開的征求意見，我們其實(shí)更想聽一聽來自專家的聲音,，這個(gè)聲音可以告訴我們,，怎樣提出更有效、更容易被采納的意見,�,！12-16 14:20] 柴強(qiáng)：我覺得提意見,，要在合理、合法的基礎(chǔ)上,，當(dāng)然這個(gè)條例正是因?yàn)樗赡苓�存在有些沒有想到的問題,，可能你從當(dāng)事人方面更感覺到這個(gè)條文估計(jì)到了，那你可以把你的意見充分反映上去,，講出他的道理,，我覺得這樣可能就容易被采納，而不是說簡(jiǎn)單的我就是不贊同,，為什么有這樣一個(gè)因素在里面,。當(dāng)然，里面的有些規(guī)定還要理解透了,，可能有些問題已經(jīng)有了,，只是說你自己沒有考慮清楚，怎么不吸收我的意見等等這樣一些問題,。當(dāng)然,，我覺得只要是合理的這種意見，都會(huì)有吸納進(jìn)來的可能,�,！12-16 14:20] 主持人：今天也非常謝謝柴老師到我們中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)來做客，在節(jié)目結(jié)束之前,，再跟網(wǎng)友們說幾句話,！ [12-16 14:26] 柴強(qiáng)：大家好！前面都是談了我的一些看法,，可能不太妥當(dāng),，希望大家批評(píng)指正�,！12-16 14:26] 主持人：柴老師也非常謙虛,，聽了柴老師給我們的介紹，相信各位網(wǎng)友心里更踏實(shí)了,，因?yàn)椴窭蠋煵粌H告訴我們?nèi)绾芜x擇更好的評(píng)估機(jī)構(gòu),，也告訴了我們從一個(gè)專家的角度來講，如何提出更好更有效的建議,，也希望我們的生活能夠通過這個(gè)條例變得越來越好,，我們今天的節(jié)目就到這里，感謝您的收看,，下期再見！ [12-16 14:27] |