經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京8月11日訊 近日,，國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布2020Q2房地產(chǎn)金融報告（以下簡稱“報告”）,。報告指出，2020年上半年房地產(chǎn)銷售和價格出現(xiàn)“深V”型反彈,，主要得益于疫情得到控制,；但“深V”型反彈的同時，市場分化明顯,，部分城市房價泡沫再起,，監(jiān)管層進一步加強了政策調(diào)控。

　　2020年上半年,，在疫情沖擊下中央層面仍多次強調(diào)堅持“房住不炒”定位，堅持穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期，因城施策,，采取差異化調(diào)控措施,，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。央行和銀保監(jiān)會多次重申會保持房產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性和穩(wěn)定性,，實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量,、嚴控增量,、防范資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場仍是央行和銀保監(jiān)會監(jiān)管重點。

　　報告指出,，房地產(chǎn)市場與疫情在國內(nèi)的形勢息息相關(guān),，自一季度的住房價格環(huán)比大幅下滑，再到4月以來的迅速回升,，住房價格環(huán)比走勢呈現(xiàn)“深V”型,。2020年上半年，新建商品住宅和二手商品住宅銷售價格分別累計上漲1.94%和0.90%,。

　　分城市層級看,，一線城市上升勢頭顯著，新建商品住宅和二手住宅銷售價格的穩(wěn)步上升,，上半年累計漲幅分別為1.55%和4.09%,；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格上半年累計漲幅分別為2.23%和1.00%,；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為1.71%和0.37%。

　　報告認為,，租金資本化率可以較好地刻畫房價泡沫程度,，它是由每平米住宅價格除以每平米住宅年租金計算得到。2020年上半年,，四座一線城市的租金資本化率呈上升態(tài)勢,，平均租金資本化率為63.28年，相比2019年末,，除廣州租金資本化率略有下降外,，北京、上海,、深圳租金資本化率都明顯上升,，房價泡沫再起。

　　至于原因,，報告分析稱,，主要是一線城市住房價格受疫情影響略有上升的同時，租金的絕對價格有所下降,，帶來了租金資本化率的上升,。深圳租金資本化率上升的主要原因在于分子房價上漲，而這背后有金融杠桿的影子,，可能是房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場造成的,。

　　報告指出，房價的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動,，個人購房貸款的增速與房價的上漲經(jīng)常表現(xiàn)出互為因果的關(guān)系,。上半年我國金融機構(gòu)個人住房信貸仍延續(xù)前期穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢，預計短期內(nèi)個人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢,，個人住房貸款市場仍以數(shù)量調(diào)控為主,。

　　報告認為，房地產(chǎn)金融風險仍是監(jiān)管重點,。個人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位,，但增速持續(xù)放緩；隨著LPR緩慢下行,，個人住房抵押貸款利率呈緩慢下降態(tài)勢,；從新增貸款價值比的估算情況來看，除深圳,、南京外,，個人住房抵押貸款整體風險較小。房企融資方面,，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的局面沒有改變,，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸,、信托、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態(tài),。

　　下半年房地產(chǎn)市場將怎么走,？報告預計，2020年下半年之后,，房地產(chǎn)市場會隨著疫情穩(wěn)定和線下銷售活動的正�,；�而逐漸回歸正常水平。

　　國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認為,，“房住不炒”是一項長期政策,，中央層面防止房價過快上漲的基調(diào)不會轉(zhuǎn)變；在當前部分城市泡沫苗頭較為明顯的形勢下,，中央精神已經(jīng)得到貫徹,。地方政府層面，已經(jīng)從打擊捂盤惜售,、擴大限購區(qū)域,、增加購房門檻等諸多方面采取了“打補丁”措施；金融體系方面,，嚴防經(jīng)營貸,、消費貸等資金違規(guī)進入樓市已成為目前監(jiān)管重點。預計房地產(chǎn)泡沫再起的苗頭很快會被控制住,。