面對(duì)樓市之變局，近年來，不止一家房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型,。有的中小型房企直接不玩房地產(chǎn)了,，轉(zhuǎn)到醫(yī)療健康等處在風(fēng)口的領(lǐng)域；行業(yè)中的大型房企,，也在剝離身上“開發(fā)商”的標(biāo)簽,，開始往城市運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)換。

　　無論是類似綠地這樣的“地鐵+物業(yè)”開發(fā)模式,，還是像萬科,、萬達(dá)所做的存量資產(chǎn)投資、開發(fā),、管理,，又或者是類似碧桂園物業(yè)所做的住宅小區(qū)運(yùn)營管理，他們都在以各自不同的模式,，詮釋城市運(yùn)營商這個(gè)大生意,。

　　那么，城市運(yùn)營商這個(gè)行業(yè)的市場容量有多大,？在這些細(xì)分領(lǐng)域,，眼下哪些業(yè)務(wù)更有利潤？哪些業(yè)務(wù)增長空間更大,？進(jìn)入這些細(xì)分領(lǐng)域,，所需要具備的資源和條件又有哪些？哪些房企可以做城市運(yùn)營的全業(yè)務(wù)開拓,？本期房產(chǎn)周刊,，以“運(yùn)營商讓城市更美好”為主題，帶您尋找這些問題的答案,。

　　“未來不再是一家地產(chǎn)公司,。”近年來,，喊出這句“口號(hào)”的不止一家房地產(chǎn)企業(yè),。萬科、萬達(dá),、華夏幸福,、恒大……紛紛在剝離自身的“房地產(chǎn)標(biāo)簽”，雖然他們依然年年都被排在房地產(chǎn)行業(yè)榜單的前幾位。在“去地產(chǎn)”的同時(shí),，他們大多數(shù)也都很樂意被稱為“城市運(yùn)營商”抑或“城市綜合服務(wù)商”,。

　　到底有多少房企“化身”成了城市運(yùn)營商？城市運(yùn)營的市場容量到底有多大,？在該領(lǐng)進(jìn)行了多年研究的清華大學(xué)建設(shè)管理系教授王守清告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，由于統(tǒng)計(jì)口徑等原因，很難得出一個(gè)準(zhǔn)確數(shù)據(jù),�,？梢源_定的是，這個(gè)數(shù)字在逐年遞增,，因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營的容量與中國城鎮(zhèn)化率的增長空間成正比,。

　　有研究表明，當(dāng)一國城市化率處于30％~70％,，便進(jìn)入城市發(fā)展起飛期,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%,。這將給城市運(yùn)營帶來非�,？捎^的想象空間。

　　這也是“城市運(yùn)營商”變得炙手可熱的原因,。就房地產(chǎn)企業(yè)的處境而言,，選擇“城市運(yùn)營商”也是企業(yè)在轉(zhuǎn)型大潮中，不得不快速抉擇的一個(gè)“上岸點(diǎn)”,。然而相比此前的地產(chǎn)開發(fā),，城市運(yùn)營顯然是一個(gè)門檻更高的選項(xiàng)。

　　運(yùn)營模式：如何尋求附加值

　　對(duì)于很多房企而言,，轉(zhuǎn)型的原因是行業(yè)黃金時(shí)代的終結(jié),，日趨嚴(yán)厲的調(diào)控，加上依然高企的土地,、稅收等成本,，開發(fā)商的利潤持續(xù)下滑。

　　“轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商不是一個(gè)尋覓高利潤的好計(jì)策,。”王守清說,，城市運(yùn)營會(huì)有很大一部分屬于公共產(chǎn)品,，這類產(chǎn)品相關(guān)部門規(guī)定IRR基本只能在8%~10%左右。

　　不過,，“城市運(yùn)營商”能帶來的附加值卻不容忽視,。

　　例如萬達(dá)，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，近年萬達(dá)在武漢,、成都,、廣州、廈門等14座城市累計(jì)投資5640億元,，打造大型文旅商綜合體項(xiàng)目,。在CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理沈曉玲看來，萬達(dá)目前的運(yùn)營模式依然是以住宅銷售回流資金帶動(dòng)主題樂園等建設(shè),，此類建設(shè)會(huì)形成其商業(yè),、娛樂等所需的基礎(chǔ)人口、提升區(qū)域價(jià)值,，從而再反過來作用于現(xiàn)金流物業(yè)提高溢價(jià),。

　　在這一思路下，以地處濱江新區(qū)的合肥萬達(dá)城為例,，據(jù)CRIC監(jiān)測,，2013年項(xiàng)目推出住宅時(shí)售價(jià)已超出市價(jià)千元（約7200元/平方米），其近年漲幅也遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)厥袌?3%左右,，到2016年9月同類型房源售價(jià)已達(dá)到18700元/平方米,。

　　“碧桂園和萬科的邏輯有些類似之處�,！盧ET睿意德高級(jí)助理董事陳曦認(rèn)為,，這一類城市運(yùn)營是依靠住宅商業(yè)反哺公建，以公建提高住宅溢價(jià),。

　　碧桂園走的基本都是大盤路線,，這一定程度上又使公建等非盈利部分的成本能得到分?jǐn)偂Ｈf科由于下沉品牌不易,，試圖憑借社區(qū)配食堂,、養(yǎng)老、旅游等服務(wù)的運(yùn)營,，培育存量資產(chǎn)的現(xiàn)金流和可變現(xiàn)資產(chǎn)的溢價(jià),。

　　“現(xiàn)在小到居住空間開發(fā)，大到舊城改造,、產(chǎn)融造城,，都被稱為城市運(yùn)營商�,！蓖跏厍逭J(rèn)為,，其中的差異懸殊，一些回報(bào)周期太長的,、規(guī)模太大的項(xiàng)目會(huì)讓大多數(shù)企業(yè)望而卻步,，一些企業(yè)則更有優(yōu)勢,。

　　以華夏幸福為例，其核心點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營,。從其2016年的半年報(bào)來看,，逐漸成熟的運(yùn)營確實(shí)給華夏幸福創(chuàng)造了良好的利潤。因?yàn)閳@區(qū)培育使得入園企業(yè)數(shù)量增加,，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入同期增長到76.59億元,，同比提升69.4%，而利潤相對(duì)較高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)占比提升,，也使其總體毛利率達(dá)到45.3%,，同比上升12.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤為39.57億元,，增速30.5%,，處于行業(yè)前列。

　　運(yùn)營需要時(shí)間,，而在前期憑借超低成本參與一級(jí)市場開發(fā),，培育二級(jí)市場溢價(jià)，同時(shí)依靠資本市場,、政策補(bǔ)貼等優(yōu)勢,，華夏幸福能保證運(yùn)營期之前的常規(guī)開發(fā)階段現(xiàn)金流和利潤依然不低。以固安新城為例,，光大證券報(bào)告顯示,，2014年，華夏幸福在固安及附近的土地儲(chǔ)備約占到公司總量的82%,。2011年10月到2013年8月,，其在固安拿地的樓面價(jià)僅734元/平方米。

　　還有一類企業(yè),，例如華潤,。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，近年,，華潤集團(tuán)以幾乎每年一次的頻率,，向華潤置地輸送了深圳灣、南山大沖舊改,、深圳華潤中心等10個(gè)深圳整體開發(fā)項(xiàng)目,，但注資成本都大幅低于市場水平，截至2016年6月底,，華潤置地凈有息負(fù)債率也僅為27.9%,，同樣取得了低于行業(yè)水平的效果。

　　同樣,，綠地也借“大基建”,，能夠在一級(jí)市場取得非常大的優(yōu)勢，帶動(dòng)后期開發(fā)盈利能力提升,，覆蓋無利潤或低利潤部分的成本,。

　　所謂的無利潤部分，在陳曦看來,，是諸如 博物館,、圖書館這類純粹公益性質(zhì)的場館建設(shè)。目前,，在城市運(yùn)營領(lǐng)域,，真正有足夠現(xiàn)金流和盈利預(yù)期的依然是住宅、商業(yè)等業(yè)務(wù),；園區(qū),、社區(qū)運(yùn)營創(chuàng)造的服務(wù)性收入也值得期待；非公立的醫(yī)院,、學(xué)校,、服務(wù)中心等，因?yàn)檠由炝水a(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，可能產(chǎn)生溢價(jià),。這對(duì)無論哪種性質(zhì)的企業(yè)都一樣。

　　不同之處在于,，如果沒有足夠大的回報(bào)吸引力,、足夠強(qiáng)的資金渠道和政策支持，似乎很多企業(yè)難以真正踏入城市運(yùn)營的門檻,。

　　“因而能‘活化’社會(huì)資本的PPP是一種趨勢性的方式,。”陳曦認(rèn)為,，這類合作開發(fā)方式權(quán)責(zé)收益都有明確分工,，而且有政府背書，企業(yè)融資成本相對(duì)降低,。目前一般開發(fā)企業(yè)投資成本在8%左右,，如果城市有能力建立開發(fā)基金，投資成本可能降至3%~4%,，吸引力大大增強(qiáng),。

　　城市運(yùn)營：一場“比城市”的運(yùn)營賽

　　城市需要在城鎮(zhèn)化中得到發(fā)展，而想讓企業(yè),、政府,、城市三方的訴求變?yōu)楣糙A的狀態(tài)，“城市運(yùn)營”是一種無法回避的方式,。在沈曉玲看來,，政府提供良好環(huán)境支持運(yùn)營商,，運(yùn)營商通過開發(fā)運(yùn)營吸引企業(yè)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人口,、提升城市品牌,，在獲取回報(bào)的同時(shí)提高城市的發(fā)展能力，改善市民生活,，而由此也能再度帶動(dòng)自身效益和競爭力……這本是一個(gè)理想的良性循環(huán),。

　　但將理論變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，從企業(yè)實(shí)力,、社會(huì)資本參與環(huán)境,，到政府支持力度、規(guī)劃合理性等各方面都很關(guān)鍵,，其中,，作為城市運(yùn)營的核心——城市，是最關(guān)鍵的要素,。

　　“的確,，城市指標(biāo)是評(píng)判城市運(yùn)營項(xiàng)目吸引力、運(yùn)營狀況和可能性的基礎(chǔ)因素,�,！标愱卣J(rèn)為，在中國的很多城市,，成都是一座非常有發(fā)展?jié)摿�和競爭�?yōu)勢的城市,，無論是經(jīng)濟(jì)、金融,、產(chǎn)業(yè)等指標(biāo),，還是人口、消費(fèi)力,、文化氛圍等要素,。

　　“我個(gè)人就非常看好成都,�,！标愱刂甭实馗嬖V記者，僅從城市運(yùn)營商的盈利角度,，如果城市不能提供足夠的消費(fèi)預(yù)期讓資產(chǎn)變現(xiàn),，城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)不足以讓產(chǎn)品取得更好的收益，都無法吸引更多企業(yè),，也無法讓城市運(yùn)營能更好“共贏”,。

　　站在企業(yè)角度，要考量的因素也很多,。例如在華夏幸福已經(jīng)形成的一套成熟標(biāo)準(zhǔn)中,，就對(duì)城市的產(chǎn)業(yè)條件,、政策情況、規(guī)劃程度,、土地條件,、城市建設(shè)等指標(biāo)都有要求�,！鞍凑展�司��(zhàn)略，是基于城市GDP,、人口規(guī)模,、發(fā)展趨勢等要素，挑選符合要求的一二線城市,�,！�

　　華夏幸福方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年將兩個(gè)產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目放在了大成都（彭山和蒲江）,，便是跟隨國家戰(zhàn)略,，看好作為國家中心城市、成渝城市群等政策利好集合點(diǎn)的成都,。

　　從四川本土企業(yè)的視角來看,，在早一批提出“城市運(yùn)營”的企業(yè)中，藍(lán)潤的資產(chǎn)儲(chǔ)備頗為優(yōu)質(zhì),，在成都的核心商業(yè)區(qū)春熙路,、人民南路等地有多處物業(yè)。記者注意到,，從2015年開始,，藍(lán)潤在金融證券、投資銀行,、生活服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域大舉拓展的同時(shí),，卻逐漸放緩房地產(chǎn)住宅開發(fā)的步伐。

　　“藍(lán)潤在地產(chǎn)領(lǐng)域,，更傾向把已經(jīng)有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做好,，這是房地產(chǎn)向存量市場發(fā)展的趨勢，也是基于我們對(duì)成都這座城市的信心,�,！彼{(lán)潤方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在國家“一帶一路”等戰(zhàn)略之下,，成都已經(jīng)不只是西部中心城市,，而是國家中心城市和中國向西發(fā)展的支點(diǎn)，這決定了成都發(fā)展?jié)摿Φ目涨疤嵘�,，因而深耕成都核心�?yōu)質(zhì)物業(yè)是一項(xiàng)有長期良好回報(bào)的投資,，把項(xiàng)目造成能提升成都形象的品牌,，也是藍(lán)潤這樣的本土企業(yè)，應(yīng)該有的責(zé)任,。

　　實(shí)際上,，即使放在商業(yè)的算盤里，就像馮侖說的,，普通住宅開發(fā)會(huì)步入PE只有5倍至7倍的狀態(tài),。模式變了，并不意味著市值降低,。

　　當(dāng)城市分化加劇,，城市的選擇可能比模式的選擇更緊要。在一個(gè)實(shí)力夠強(qiáng)的城市,，走“慢工出細(xì)活”的路線,，才會(huì)有前景。這或許也是藍(lán)潤這樣的企業(yè)敢轉(zhuǎn)變,、華夏幸福這樣的企業(yè)敢進(jìn)成都,、業(yè)內(nèi)人士看好成都的原因。