■本報記者 王 崢

　　經(jīng)歷了史上最嚴調(diào)控后,，一季度還異常火爆的北京樓市急速降溫,，無論是新房還是二手房,，2017年的成交量均大幅下滑。

　　不過，雖然住宅市場遭遇“寒冬”,，但北京的土地市場在2017年卻仍保持火熱狀態(tài),。在供地較為充足的背景下，北京2017年的土地成交金額已達2796億元,，由于月末還有一宗底價37億元的地塊入市,，因此今年北京的土地成交金額也將超過2800億元，同比增幅超過220%,，創(chuàng)下了新的歷史紀錄,。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士指出,，隨著北京土地供應的增加,，未來幾年入市的住宅數(shù)量將得到一定保證，從而進一步平抑房價,。

　　此外,，值得注意的是，龍頭房企在北京區(qū)域的銷售額繼續(xù)保持增長,，且市場集中度也大幅提升,。例如今年的北京銷售冠軍萬科，全年銷售金額預計在310億元上下,，占據(jù)了超過10%的市場份額,。“北京是國內(nèi)最成熟的市場之一,，在這里做地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高,，龍頭房企的綜合優(yōu)勢也最明顯。未來隨著行業(yè)兼并重組的加速,，全國樓市的市場集中度也將趨近于北京市場,。”有業(yè)內(nèi)人士稱,。

　　新房二手房交易量雙降

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，截至12月24日，在今年僅剩7天的情況下,，北京新建商品房合計簽約量僅26253套,，預計全年在2.65萬套左右，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值,，且同比下調(diào)45%,。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2017年預計北京市商品房將實現(xiàn)成交金額2760億元(含自住型商品房),。相較2016年近5000億元的總成交水平,，2017年的市場縮水近一半,，甚至比2015年也要下降21%。

　　而占市場成交比重最大的二手房,，情況則更為慘淡,。“2017年北京二手房住宅的成交量大約在13.4萬套,，相比2016年的27萬套暴跌了51%,，這一成交量也是2015年來的新低,。而如果只看4月份往后的成交量（開始受到調(diào)控新政影響）,，那么同期的數(shù)據(jù)甚至低于樓市最低谷的2014年,。因此,，可以預計的是,，2018年北京二手房市場成交量將繼續(xù)低迷,�,！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,。

　　同時,，從上述數(shù)據(jù)也可以看出，北京二手房的年成交量已是新房年成交量的5倍以上,。而業(yè)內(nèi)普遍認為,，這一趨勢未來還將加劇,，存量市場的地位也將越來越重要,。

　　在成交量大幅下滑的同時,，北京的房價也開始走弱,。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù),，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%,；二手房價格同比下降0.9%,，環(huán)比則下降0.5%，降幅位列70大中城市之首,。

　　值得注意的是,，即便是以往價格最為堅挺的學區(qū)房，也沒能避開這一輪價格調(diào)控,，年末主城區(qū)部分學區(qū)房的價格較3月份的最高點已跌去20%,，非學區(qū)房的降幅則更大。

　　而造成北京樓市量價齊跌的最主要原因,，便是3月份及此后出臺的一系列樓市調(diào)控措施,。由于上述政策立即生效，并未留下任何緩沖期,，效果也是立竿見影,，對市場產(chǎn)生了巨大的影響�,！耙患径缺本�樓市成交的主力是改善型需��,，這些換房族的第一套房子大多都有貸款，因此即便現(xiàn)賣后買也被認定是二套,，不少人的首付因此大幅提升,，不得不放棄了換房計劃,�,！庇兄薪殚T店負責人表示。

　　而到4月初,，北京相關部門在18天內(nèi)已密集出臺10個房地產(chǎn)調(diào)控措施,，包括非京籍購房需連繳個稅60個月,、商辦項目不得作為居住使用等。在這套威力巨大的“組合拳”面前,，一季度以來北京高燒不退的樓市迅速降溫,。

　　“北京今年內(nèi)已發(fā)布了近50次各類調(diào)控措施,，密集程度可謂史無前例,。同時,，今后五年北京還將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地,，通過加快房源供應,，提升建設品質(zhì),，公平合理分配,，可進一步穩(wěn)定社會預期,，抑制投資投機性購房需求,，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行”,。張大偉稱,。

　　土地成交金額創(chuàng)新高

　　實際上，北京除了計劃在未來5年完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的供地，今年的整體供地量也較去年大幅提升,。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,，截至12月21日,，北京供應住宅用地76宗，規(guī)劃建筑面積1049.99萬平方米,，同比上漲318%,，創(chuàng)最近4年新高,。同期,，北京實際成交宅地70宗,，規(guī)劃建筑面積951.9萬平方米,，同樣為最近4年來新高。

　　而在12月21日北七家地塊以64.8億元成交后,，北京年內(nèi)土地市場的成交金額已達到2796億元,。加上隨后幾天將要拍賣一宗地塊（低價37億元），北京土地市場全年的成交額將超過2832億元,。這一金額不但超過了2015年的2217億元,，較2016年更是增長了超過220%,。

　　“隨著樓市調(diào)控的持續(xù),，開發(fā)商的資金壓力也越來越大,，雖然全年土地市場成交總金額刷新了紀錄,，但土地價格在年末明顯的從高位回落,。地溢價率明顯下調(diào),，北京宅地全年的溢價率是26%,，而11月份以來北京土地住宅溢價率已跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價率達19%意外,，其他地塊的溢價率都接近于零,。”張大偉稱,。

　　市場人士也預計,，除了部分優(yōu)質(zhì)地塊外,，北京2018年的土地市場很難再現(xiàn)2017年上半年的熱度,，而這也有助于降低市場對于房價上漲的預期。