【經(jīng)濟(jì)ke】轉(zhuǎn)讓,、停工……2017的“地王”們?nèi)兆佑悬c(diǎn)慘

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 李永華

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第2期)

　　風(fēng)起,，勢變。

　　話說赤壁之戰(zhàn)時(shí),，魏武揮鞭,，意氣方遒，鐵索連船,，直指江東,。可嘆的是,，旱鴨子曹孟德不知道長江上的風(fēng)向會變，風(fēng)向一變戰(zhàn)局也就變了,。霎時(shí)間,，檣櫓灰飛煙滅，孟德走了華容道,。

　　1400多年后,，李自成于山海關(guān)外的一片石對決吳三桂。一路順風(fēng)順?biāo)�的大順軍忽然遭遇�?dāng)頭逆風(fēng),，埋伏的清軍順風(fēng)而來,，大順軍猝不及防，一路潰敗,。

　　這一次,，同樣上演了一幕潰退局面的，是曾經(jīng)銜枚疾進(jìn)的“地王”,。

　　高歌

　　2016年,，是地產(chǎn)商的狂歡年。

　　房價(jià)一波又一波地飆漲,，地產(chǎn)商們也兜著“高價(jià)拿地,，高價(jià)賣房”的心思，買漲不買跌,，在舉牌時(shí),，價(jià)格按10億元往上跳,，也紋絲不動。

　　于是,，一波又一波地王橫空出世,。有數(shù)據(jù)稱，2016年誕生了350個(gè)地王項(xiàng)目,。

　　在房地產(chǎn)市場,，面粉比面包貴，已經(jīng)見怪不怪了,。但細(xì)究之下,，你會發(fā)現(xiàn)，更離譜的是,，只要面粉夠貴,，榨菜包也能變成蟹黃湯包。是的,，這就是過去很長一段時(shí)間,，我國房地產(chǎn)市場顛撲不破的邏輯，調(diào)控幾乎不管用,，越調(diào)越漲,。

　　與此同時(shí)，房企購地的步伐也愈演愈烈,，為了拼地王,，高杠桿拿地，那都不叫事兒,。

　　公開數(shù)據(jù)顯示,，行業(yè)洗牌加劇之下，行業(yè)集中也明顯加速,。誰能留下來,？秉持著手中有地、心中不慌的金科玉律,，大家紛紛選擇囤地,，而且排名越靠前的企業(yè)，拿地強(qiáng)度越大,，恒大,、融創(chuàng)、碧桂園與萬科均如此,。

　　第二梯隊(duì)也拼命往前拱,。好些三五百億規(guī)模的企業(yè)提出，未來5年要沖擊1000億元營收，千億規(guī)模的則瞄準(zhǔn)3000億元疾馳而去,。一位開發(fā)商老總說得好,，“地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房企只有出現(xiàn)在第一陣營的鏡頭里,，才更有能力做其他的事情,。”

　　另一個(gè)不得不提的原因是,，一些城市近幾年土地供應(yīng)大幅減少,，僧多粥少的局面無形中也推高了地價(jià)，催生了地王,。比如,，中部某省會城市2016年出讓土地的面積，不到2013年高點(diǎn)的一半,。一位中層官員說,，市領(lǐng)導(dǎo)實(shí)際上希望地價(jià)更高一些，否則,，城市房價(jià)與城市地位不符,。

　　這么多“粉絲”追著捧著，地王能不紅嗎,？

　　只是,，仔細(xì)想想，在開發(fā)商們一擲千金,、大肆擴(kuò)張的這波浪潮中,，有多少是真的火眼金睛，又有多少是被趨勢裹挾著,，頭腦過熱，跟風(fēng)炒樓呢,？

　　風(fēng)起

　　不消太久,，2016年底，一切都變了,，市場預(yù)期急轉(zhuǎn)直下,。

　　2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出,，“房子是用來住的,，不是用來炒的”。這一全新的定位,，讓2017年成為中國房地產(chǎn)的大變革之年,。限購、限貸、限價(jià),、限售,、限商……不斷收緊的調(diào)控政策，就像是唐僧的緊箍咒,，念得孫悟空欲死不能,。

　　與此同時(shí)，偏愛高地價(jià)帶來高土地財(cái)政的地方政府也開始補(bǔ)刀,。2017年,，各地方政府普遍加大土地供應(yīng)，限制地價(jià),，平抑房價(jià),。在地價(jià)嚴(yán)控之時(shí)，2017年前11月,，全國50大城市土地出讓金卻超過3萬億元,，同比增長37.3%。很顯然,，這源于土地出讓面積的大幅增加,。

　　以北京為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2017年北京土地市場總建筑面積高達(dá)1166萬㎡,，環(huán)比增長129%。商品房住宅供應(yīng)土地量是2016年的7倍,。更值得注意的是,，土地結(jié)構(gòu)也脫胎換骨——共有產(chǎn)權(quán)面積300萬平方米，配建的限價(jià)商品房住宅約337萬平方米,，出租房約91萬平方米,。

　　問題來了。房價(jià)如此嚴(yán)控之下,，高溢價(jià)拿了地王的開發(fā)商們怎么辦,？

　　割肉是不可能的。一個(gè)字：拖,。

　　幾天前,，一地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)副總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)ke，開發(fā)的一個(gè)樓盤幾個(gè)月前就已蓋好封頂,，預(yù)售證也在手,，可是政府限價(jià)，比周邊二手房價(jià)格還低30%,�,！袄习逡恢笔峭现�，盼望政策能松一點(diǎn)�,！迸R近年底,，他們也撐不下去了�,！氨仨氶_盤銷售回款,，資金壓力太大�,！�

　　這不是孤例,。在易居地產(chǎn)重點(diǎn)分析的50個(gè)地王中，僅7個(gè)項(xiàng)目開盤,。而未開盤的43個(gè)項(xiàng)目中,，還未開工的也多達(dá)14個(gè)。

　　那么,，拖不了的怎么辦呢,？想盡辦法或明或暗地拉升價(jià)格。捆綁車位,、精裝修,，還有天價(jià)茶水費(fèi)等，都是慣用手段,。

　　不過,，2017年10月開始，住建部與發(fā)改委在全國掀起一次聯(lián)合交叉檢查,，集中整頓商品房銷售亂象,，這些法寶也不太靈光了。

　　辦法還有,，“全款買房的往里走,，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪,�,！比绱吮梢曟湵挥糜趯�沖限貸政策，你一定沒少聽說,。

　　如此鬧得不像話之后,，2017年12月28日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、財(cái)政部、國土資源部,、央行又聯(lián)合發(fā)文,，要求開發(fā)商不能拒絕公積金貸款。另一條小道兒被封死。

　　如此一來,，曾經(jīng)風(fēng)光無限的地王,，如今過得咋樣？2017年11月底,，華僑城轉(zhuǎn)讓北京豐臺地王板塊,；上海樓板價(jià)超10萬元/平方米的地王遭質(zhì)疑變身停車場；南京地王“崩盤”停工的消息在四處流傳,。

　　爆冷

　　重壓之下,，引入更多資金分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)變動甚至賣股求生成為市場主流,。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),，2015年以來，全國住宅類總價(jià)超過65億元的地王地塊共有50宗,，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動,，占比高達(dá)64%。北京,、上海,、武漢等城市的高總價(jià)地塊，出現(xiàn)股權(quán)變動現(xiàn)象尤為典型,。

　　地王一難受,，土地市場也遇冷。國家統(tǒng)計(jì)局稱,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2017年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年一線城市土地溢價(jià)率只有18.76%,，是多年來的最低點(diǎn),。

　　據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，部分城市甚至開始出現(xiàn)之前很少見的流標(biāo),。截至目前,，2017年下半年一二線城市住宅土地流標(biāo)已經(jīng)達(dá)到44宗，其中一線城市北京出現(xiàn)1宗,，廣州出現(xiàn)2宗,。2017年12月28日，北京招拍掛的最后一塊地以流拍告終,，給北京2017年樓市畫上了一個(gè)休止符,。

　　新地王更被嚴(yán)防死守。畢竟,，鎖死“地王”房價(jià),，就意味著“鎖死”整個(gè)板塊的最高房價(jià),。

　　2017年6月，長沙曾有一地塊被視為潛在地王,，卻在拍賣前一天臨時(shí)叫停,。湖南地產(chǎn)觀察人士文江說，當(dāng)時(shí)正是長沙房價(jià)暴漲引發(fā)高度關(guān)注,、長沙調(diào)控政策升級的時(shí)候,，如果這塊地樓面價(jià)再創(chuàng)新高，成為新地王,，或許將逆轉(zhuǎn)購房者的預(yù)期,，市場重回火爆狀態(tài)。

　　撤退

　　那么,，那些曾經(jīng)手捧九百九十九朵玫瑰的地王追求者哪里去了,？

　　根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》的統(tǒng)計(jì)，2016年拿地支出前15名的房企中,，由央企和國企組成的“國家隊(duì)”占據(jù)8席,，16個(gè)拿地總額超百億的巨無霸項(xiàng)目中，有9家花落“國字頭”,。2017年新形勢下,，“國字頭”當(dāng)然知道進(jìn)退。僅2017年11月,，就有11家房企密集拋售15個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目,，總價(jià)高達(dá)560億元，其中9家為國企,、央企,。

　　其實(shí)，財(cái)大氣粗的一線龍頭原來也是地王制造主力,。但2017年,，盡管這些龍頭房企依然熱衷拿地，但在擁有天量土地儲備后,，他們并沒有爆出地王緋聞,。比如2017年拿地最兇的融創(chuàng)，就主要是通過并購來獲得新的土地的,。

　　可見,，新一輪調(diào)控下來，地王們從“一曲紅綃不知數(shù)”到“門前冷落車馬稀”的逆轉(zhuǎn),，也讓市場的走勢愈加清晰,。

　　十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居。住房租賃,、共有產(chǎn)權(quán)等長效機(jī)制逐步落地,，更多的政策已在醞釀中。同時(shí),，希冀2018年政策松動的僥幸心理也在逐漸被打破,。2017年12月23日，住建部部長王蒙徽表示,，2018年要“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖,、力度不放松”。

　　風(fēng),，真的變了,。

　　這不由讓人想起一年多前，香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在一個(gè)公開場合所說的話,。他說,，現(xiàn)在所有成為地王的人，我是替他們擔(dān)憂,，從前買了地,，我們就說“恭喜恭喜”，現(xiàn)在可能對那些人要說“節(jié)哀順變吧”,。

　　(該文已于2017年12月31日發(fā)布于由《中國經(jīng)濟(jì)周刊》與俠客島聯(lián)合出品的經(jīng)濟(jì)ke)

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第2期封面