【經(jīng)濟(jì)ke】轉(zhuǎn)讓、停工……2017的“地王”們?nèi)兆佑悬c(diǎn)慘

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 李永華

　　(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第2期)

　　風(fēng)起,，勢(shì)變,。

　　話說(shuō)赤壁之戰(zhàn)時(shí)，魏武揮鞭,，意氣方遒,，鐵索連船,，直指江東�,？蓢@的是,，旱鴨子曹孟德不知道長(zhǎng)江上的風(fēng)向會(huì)變，風(fēng)向一變戰(zhàn)局也就變了,。霎時(shí)間,，檣櫓灰飛煙滅，孟德走了華容道,。

　　1400多年后,，李自成于山海關(guān)外的一片石對(duì)決吳三桂。一路順風(fēng)順?biāo)�的大順軍忽然遭遇�?dāng)頭逆風(fēng),，埋伏的清軍順風(fēng)而來(lái),，大順軍猝不及防，一路潰敗,。

　　這一次,，同樣上演了一幕潰退局面的，是曾經(jīng)銜枚疾進(jìn)的“地王”,。

　　高歌

　　2016年,，是地產(chǎn)商的狂歡年。

　　房?jī)r(jià)一波又一波地飆漲,，地產(chǎn)商們也兜著“高價(jià)拿地,，高價(jià)賣房”的心思，買漲不買跌,，在舉牌時(shí),，價(jià)格按10億元往上跳，也紋絲不動(dòng),。

　　于是,，一波又一波地王橫空出世。有數(shù)據(jù)稱,，2016年誕生了350個(gè)地王項(xiàng)目,。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)，面粉比面包貴,，已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了,。但細(xì)究之下，你會(huì)發(fā)現(xiàn),，更離譜的是,，只要面粉夠貴，榨菜包也能變成蟹黃湯包,。是的,，這就是過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)顛撲不破的邏輯,，調(diào)控幾乎不管用,，越調(diào)越漲。

　　與此同時(shí),，房企購(gòu)地的步伐也愈演愈烈,，為了拼地王，高杠桿拿地,，那都不叫事兒,。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)洗牌加劇之下,，行業(yè)集中也明顯加速,。誰(shuí)能留下來(lái)？秉持著手中有地,、心中不慌的金科玉律,，大家紛紛選擇囤地，而且排名越靠前的企業(yè),，拿地強(qiáng)度越大,，恒大、融創(chuàng),、碧桂園與萬(wàn)科均如此,。

　　第二梯隊(duì)也拼命往前拱。好些三五百億規(guī)模的企業(yè)提出,，未來(lái)5年要沖擊1000億元營(yíng)收,，千億規(guī)模的則瞄準(zhǔn)3000億元疾馳而去。一位開(kāi)發(fā)商老總說(shuō)得好,，“地產(chǎn)行業(yè)集中度提高,，房企只有出現(xiàn)在第一陣營(yíng)的鏡頭里，才更有能力做其他的事情,�,！�

　　另一個(gè)不得不提的原因是，一些城市近幾年土地供應(yīng)大幅減少,，僧多粥少的局面無(wú)形中也推高了地價(jià),，催生了地王。比如,，中部某省會(huì)城市2016年出讓土地的面積,，不到2013年高點(diǎn)的一半。一位中層官員說(shuō)，市領(lǐng)導(dǎo)實(shí)際上希望地價(jià)更高一些,，否則,，城市房?jī)r(jià)與城市地位不符。

　　這么多“粉絲”追著捧著,，地王能不紅嗎,？

　　只是，仔細(xì)想想,，在開(kāi)發(fā)商們一擲千金,、大肆擴(kuò)張的這波浪潮中，有多少是真的火眼金睛,，又有多少是被趨勢(shì)裹挾著,，頭腦過(guò)熱，跟風(fēng)炒樓呢,？

　　風(fēng)起

　　不消太久,，2016年底，一切都變了,，市場(chǎng)預(yù)期急轉(zhuǎn)直下,。

　　2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出,，“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”。這一全新的定位,，讓2017年成為中國(guó)房地產(chǎn)的大變革之年,。限購(gòu)、限貸,、限價(jià),、限售、限商……不斷收緊的調(diào)控政策,，就像是唐僧的緊箍咒,，念得孫悟空欲死不能。

　　與此同時(shí),，偏愛(ài)高地價(jià)帶來(lái)高土地財(cái)政的地方政府也開(kāi)始補(bǔ)刀,。2017年，各地方政府普遍加大土地供應(yīng),，限制地價(jià),，平抑房?jī)r(jià)。在地價(jià)嚴(yán)控之時(shí),，2017年前11月,，全國(guó)50大城市土地出讓金卻超過(guò)3萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)37.3%。很顯然,，這源于土地出讓面積的大幅增加,。

　　以北京為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2017年北京土地市場(chǎng)總建筑面積高達(dá)1166萬(wàn)㎡,，環(huán)比增長(zhǎng)129%,。商品房住宅供應(yīng)土地量是2016年的7倍,。更值得注意的是，土地結(jié)構(gòu)也脫胎換骨——共有產(chǎn)權(quán)面積300萬(wàn)平方米,，配建的限價(jià)商品房住宅約337萬(wàn)平方米,，出租房約91萬(wàn)平方米。

　　問(wèn)題來(lái)了,。房?jī)r(jià)如此嚴(yán)控之下,，高溢價(jià)拿了地王的開(kāi)發(fā)商們?cè)趺崔k？

　　割肉是不可能的,。一個(gè)字：拖,。

　　幾天前，一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)副總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)ke,，開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤幾個(gè)月前就已蓋好封頂,，預(yù)售證也在手，可是政府限價(jià),，比周邊二手房?jī)r(jià)格還低30%,。“老板一直是拖著,，盼望政策能松一點(diǎn),。”臨近年底,，他們也撐不下去了,。“必須開(kāi)盤銷售回款,，資金壓力太大,。”

　　這不是孤例,。在易居地產(chǎn)重點(diǎn)分析的50個(gè)地王中,，僅7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤。而未開(kāi)盤的43個(gè)項(xiàng)目中,，還未開(kāi)工的也多達(dá)14個(gè),。

　　那么，拖不了的怎么辦呢？想盡辦法或明或暗地拉升價(jià)格,。捆綁車位,、精裝修，還有天價(jià)茶水費(fèi)等,，都是慣用手段,。

　　不過(guò)，2017年10月開(kāi)始,，住建部與發(fā)改委在全國(guó)掀起一次聯(lián)合交叉檢查,，集中整頓商品房銷售亂象，這些法寶也不太靈光了,。

　　辦法還有,，“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口,，公積金貸款的請(qǐng)把共享單車挪一挪,。”如此鄙視鏈被用于對(duì)沖限貸政策,，你一定沒(méi)少聽(tīng)說(shuō),。

　　如此鬧得不像話之后，2017年12月28日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、財(cái)政部、國(guó)土資源部,、央行又聯(lián)合發(fā)文,，要求開(kāi)發(fā)商不能拒絕公積金貸款。另一條小道兒被封死,。

　　如此一來(lái),，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的地王，如今過(guò)得咋樣,？2017年11月底,，華僑城轉(zhuǎn)讓北京豐臺(tái)地王板塊；上海樓板價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的地王遭質(zhì)疑變身停車場(chǎng),；南京地王“崩盤”停工的消息在四處流傳,。

　　爆冷

　　重壓之下，引入更多資金分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、股權(quán)變動(dòng)甚至賣股求生成為市場(chǎng)主流,。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2015年以來(lái),，全國(guó)住宅類總價(jià)超過(guò)65億元的地王地塊共有50宗,，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng),，占比高達(dá)64%。北京,、上海,、武漢等城市的高總價(jià)地塊，出現(xiàn)股權(quán)變動(dòng)現(xiàn)象尤為典型,。

　　地王一難受,，土地市場(chǎng)也遇冷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)?017年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年一線城市土地溢價(jià)率只有18.76%,，是多年來(lái)的最低點(diǎn),。

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，部分城市甚至開(kāi)始出現(xiàn)之前很少見(jiàn)的流標(biāo),。截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標(biāo)已經(jīng)達(dá)到44宗,，其中一線城市北京出現(xiàn)1宗,，廣州出現(xiàn)2宗。2017年12月28日,，北京招拍掛的最后一塊地以流拍告終,，給北京2017年樓市畫上了一個(gè)休止符。

　　新地王更被嚴(yán)防死守,。畢竟,，鎖死“地王”房?jī)r(jià)，就意味著“鎖死”整個(gè)板塊的最高房?jī)r(jià),。

　　2017年6月,，長(zhǎng)沙曾有一地塊被視為潛在地王，卻在拍賣前一天臨時(shí)叫停,。湖南地產(chǎn)觀察人士文江說(shuō),，當(dāng)時(shí)正是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)暴漲引發(fā)高度關(guān)注、長(zhǎng)沙調(diào)控政策升級(jí)的時(shí)候,，如果這塊地樓面價(jià)再創(chuàng)新高,，成為新地王，或許將逆轉(zhuǎn)購(gòu)房者的預(yù)期,，市場(chǎng)重回火爆狀態(tài),。

　　撤退

　　那么，那些曾經(jīng)手捧九百九十九朵玫瑰的地王追求者哪里去了,？

　　根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的統(tǒng)計(jì),，2016年拿地支出前15名的房企中,，由央企和國(guó)企組成的“國(guó)家隊(duì)”占據(jù)8席，16個(gè)拿地總額超百億的巨無(wú)霸項(xiàng)目中,，有9家花落“國(guó)字頭”,。2017年新形勢(shì)下，“國(guó)字頭”當(dāng)然知道進(jìn)退,。僅2017年11月,，就有11家房企密集拋售15個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，總價(jià)高達(dá)560億元,，其中9家為國(guó)企,、央企。

　　其實(shí),，財(cái)大氣粗的一線龍頭原來(lái)也是地王制造主力,。但2017年，盡管這些龍頭房企依然熱衷拿地,，但在擁有天量土地儲(chǔ)備后,，他們并沒(méi)有爆出地王緋聞。比如2017年拿地最兇的融創(chuàng),，就主要是通過(guò)并購(gòu)來(lái)獲得新的土地的,。

　　可見(jiàn)，新一輪調(diào)控下來(lái),，地王們從“一曲紅綃不知數(shù)”到“門前冷落車馬稀”的逆轉(zhuǎn),，也讓市場(chǎng)的走勢(shì)愈加清晰。

　　十九大報(bào)告提出,，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居,。住房租賃,、共有產(chǎn)權(quán)等長(zhǎng)效機(jī)制逐步落地，更多的政策已在醞釀中,。同時(shí),，希冀2018年政策松動(dòng)的僥幸心理也在逐漸被打破。2017年12月23日,，住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示,，2018年要“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”,。

　　風(fēng),，真的變了,。

　　這不由讓人想起一年多前，香港恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合所說(shuō)的話,。他說(shuō),，現(xiàn)在所有成為地王的人，我是替他們擔(dān)憂,，從前買了地,，我們就說(shuō)“恭喜恭喜”，現(xiàn)在可能對(duì)那些人要說(shuō)“節(jié)哀順變吧”,。

　　(該文已于2017年12月31日發(fā)布于由《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》與俠客島聯(lián)合出品的經(jīng)濟(jì)ke)

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第2期封面