題要：今年中央一號(hào)文件提出推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”改革,，目標(biāo)之一就是盤(pán)活農(nóng)村閑置用地這筆財(cái)富,。這也意味著幾十年來(lái)形成的集體所有、無(wú)償分給農(nóng)戶(hù)占有使用的宅基地權(quán)利,，由兩權(quán)細(xì)化成了三權(quán),。如今這項(xiàng)改革正在持續(xù)推進(jìn)中，為實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興打開(kāi)新空間

　　3000萬(wàn)畝,！這是中國(guó)社科院農(nóng)村所日前發(fā)布的《中國(guó)農(nóng)村發(fā)展報(bào)告（2017）》透露的全國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)閑置用地大致面積,。《報(bào)告》指出,，新世紀(jì)第一個(gè)10年,，農(nóng)村人口減少1.33億人，農(nóng)村居民點(diǎn)用地反而增加了3045萬(wàn)畝,。每年因農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移,，新增農(nóng)村閑置住房5.94億平方米，折合市場(chǎng)價(jià)值約4000億元,。

　　今年中央一號(hào)文件提出宅基地“三權(quán)分置”,，目標(biāo)之一就是盤(pán)活這筆閑置財(cái)富。這也意味著幾十年來(lái)形成的集體所有,、無(wú)償分給農(nóng)戶(hù)占有使用的宅基地權(quán)利,，由兩權(quán)細(xì)化成了三權(quán)。集體所有權(quán)不變，但農(nóng)戶(hù)的占有使用權(quán),，分解為資格權(quán)和使用權(quán),。在依法授權(quán)的試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)戶(hù)可以將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、抵押,。今后，宅基地不僅承擔(dān)農(nóng)民的住房保障功能,，也將具有資產(chǎn)要素功能,。

　　焦點(diǎn)：

　　閑置農(nóng)房成改革癥結(jié)

　　近日，山東高青縣菜園村海創(chuàng)生態(tài)園旅游公司經(jīng)理吳玉杰在村里一口氣租下了15戶(hù)閑置院落,，用來(lái)打造精品民宿,。村民吳丙強(qiáng)將自家的宅院租給吳玉杰后，終于放下心中的石頭,，“在城里買(mǎi)了房,，村里的房子就一直閑著。賣(mài)掉吧,，怕以后沒(méi)了落腳地,；不賣(mài)吧，房子閑著也可惜”,。

　　宅基地“三權(quán)分置”的政策讓這種窘?jīng)r一下子反轉(zhuǎn),。“只要依法擁有了宅基地使用權(quán),，房屋租出去就不用怕收不回來(lái),。”高青縣國(guó)土局副局長(zhǎng)董和平的一席話(huà),，解開(kāi)了吳丙強(qiáng)心里的疙瘩,。

　　我國(guó)農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量可謂龐大。數(shù)據(jù)顯示,，我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為91612平方公里,，而農(nóng)村建設(shè)用地面積為191158平方公里。農(nóng)村建設(shè)用地主要包括鄉(xiāng)村企業(yè)用地,、公益性建設(shè)用地及宅基地三部分,，其中宅基地面積占大頭。隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn),，當(dāng)前進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民總數(shù)達(dá)2.8億人,，加上近億人變成城鎮(zhèn)居民，大量的宅基地因此處于低效率利用狀態(tài),。湖北省武漢市調(diào)查顯示,，全市1902個(gè)行政村農(nóng)村房屋共73萬(wàn)套,，其中長(zhǎng)期空閑的農(nóng)房占15.8%。

　　宅基地是我國(guó)特有的土地制度,。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)部部長(zhǎng)葉興慶說(shuō)，其特征可概括為“集體所有,、成員使用,；一戶(hù)一宅、限制面積,；免費(fèi)申請(qǐng),、長(zhǎng)期占有；房地分開(kāi),、差別賦權(quán)”,。這保障了農(nóng)民居住權(quán)，無(wú)論窮富都有一塊宅基地用于自建住房,。但伴隨發(fā)展也存在一些問(wèn)題,，免費(fèi)申請(qǐng)和占有宅基地，導(dǎo)致一戶(hù)多宅,、建新不拆舊等“公地悲劇”普遍發(fā)生,；隨著農(nóng)村人口外流增多，農(nóng)房空置現(xiàn)象加�,�,；農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)權(quán)能不充分，農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到約束,；宅基地抵押,、超范圍流轉(zhuǎn)、建造“小產(chǎn)權(quán)房”等法外現(xiàn)象大量存在,。

　　針對(duì)農(nóng)戶(hù)宅基地取得困難,、利用粗放、退出不暢等問(wèn)題,，健全依法公平取得,、節(jié)約集約使用、自愿有償退出的宅基地制度成為改革目標(biāo),。自2015年起,，宅基地制度改革在33個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)，除浙江,、四川各有兩個(gè)縣外,，其他29個(gè)省份均有一個(gè)縣進(jìn)入試點(diǎn)。今年,，試點(diǎn)延期一年,，同時(shí)中央正式提出宅基地“三權(quán)分置”,。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“三權(quán)分置”統(tǒng)籌解決了穩(wěn)定與放活的矛盾,，把握了“變”與“不變”的關(guān)系,，既維護(hù)了農(nóng)村土地占有關(guān)系的穩(wěn)定性，又順應(yīng)了部分農(nóng)民想流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的意愿,。

　　創(chuàng)新：

　　農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押試水

　　原定于2017年底完成的農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)經(jīng)批準(zhǔn)也正在延期,，入夏以來(lái)，各地不斷傳來(lái)試點(diǎn)的最新進(jìn)展,。來(lái)自中國(guó)人民銀行成都分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，從2016年1月到2018年6月末，成都農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款累計(jì)發(fā)放115筆,，金額3.26億元,。今年6月底，浙江省德清縣舉行首批宅基地“三權(quán)分置”簽約發(fā)證現(xiàn)場(chǎng)會(huì),，這是全國(guó)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)頒發(fā)的第一批宅基地“三權(quán)分置”證書(shū),。

　　浙江義烏是全國(guó)聞名的小商品之都，被確定為全國(guó)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)城市,，承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù),。在義烏的農(nóng)村，有大量的淘寶店,、批發(fā)商需要租住宅基地,、民房用于日常運(yùn)營(yíng)。如今,，農(nóng)村宅基地和農(nóng)房納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，拿到不動(dòng)產(chǎn)證后，農(nóng)房就能辦抵押了,。義烏市相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，截至2017年底，已頒發(fā)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)證2萬(wàn)多本,。農(nóng)民經(jīng)商辦企業(yè)用錢(qián),，可以不用找人擔(dān)保，只要憑自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證就可以到銀行辦理,。目前,，義烏全市24家金融機(jī)構(gòu)均可開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　長(zhǎng)期以來(lái),，根據(jù)物權(quán)法,、擔(dān)保法規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押,。2015年,，經(jīng)全國(guó)人大授權(quán)在試點(diǎn)縣調(diào)整相關(guān)法律條款,，全國(guó)59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）被納入“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款試點(diǎn)”,，這意味著試點(diǎn)地區(qū)暫時(shí)放開(kāi)對(duì)宅基地使用權(quán)不得抵押的限制,。中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點(diǎn)開(kāi)展以來(lái),，90%以上的試點(diǎn)縣（市,、區(qū)）建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心或土地流轉(zhuǎn)中心，1180家金融機(jī)構(gòu)建立住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款管理制度并落地試點(diǎn)業(yè)務(wù),，對(duì)不良貸款容忍度等方面也作了特殊安排。一些重點(diǎn),、難點(diǎn)問(wèn)題開(kāi)始破題,。

　　記者了解到，試點(diǎn)中,，一些地方引入了第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)等豐富抵押物價(jià)值評(píng)估方式,，采取農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押物“預(yù)處置”模式，提前找好抵押物處置接受方,，并通過(guò)與土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)公司,、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、擔(dān)保公司合作等創(chuàng)新轉(zhuǎn)讓模式,。試點(diǎn)的兩年多時(shí)間里,，各地還設(shè)立了風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，探索引入農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)和小額貸款保證保險(xiǎn)等降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn),。而且,，通過(guò)培育發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，一批家庭農(nóng)場(chǎng),、農(nóng)民合作社通過(guò)“兩權(quán)”抵押貸款擴(kuò)大了生產(chǎn)規(guī)模,，并通過(guò)吸納農(nóng)民就業(yè)和股份分紅等形式帶動(dòng)農(nóng)民增收。

　　底線(xiàn)：

　　宅基地權(quán)益屬于農(nóng)民

　　當(dāng)前,，各類(lèi)主體返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新面臨“用地難”,。以鄉(xiāng)村旅游為例，如果沒(méi)有土地指標(biāo),，沒(méi)有可利用的農(nóng)房,，就沒(méi)有空間發(fā)展。大興區(qū)是距離北京市區(qū)最近的郊區(qū),，成為當(dāng)前農(nóng)村土地制度改革多項(xiàng)試點(diǎn)交匯點(diǎn)：是農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn),，也是“三塊地”改革試點(diǎn)，還是農(nóng)地入市建租賃房的試點(diǎn),。在大興,，當(dāng)?shù)卮迕窠ㄔ旆课�,，城里人租下�?lái)，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè),、發(fā)展鄉(xiāng)村旅游,。適度放活宅基地使用權(quán)，讓城市人參與到對(duì)宅基地的利用中,，為鄉(xiāng)村振興的實(shí)現(xiàn)打開(kāi)了新空間,。

　　今年7月，山東省印發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的實(shí)施意見(jiàn)》,，根據(jù)東中西部,、遠(yuǎn)近郊區(qū)和山地平原特點(diǎn)，兼顧不同發(fā)展階段和模式,，每個(gè)設(shè)區(qū)市確定1個(gè)試點(diǎn)縣,。按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農(nóng)民房屋通過(guò)轉(zhuǎn)讓,、互換,、贈(zèng)予、繼承,、出租,、入股等方式流轉(zhuǎn)的適用范圍，設(shè)定流轉(zhuǎn)期限,、途徑和用途,。山東本著“對(duì)非法占用的行政強(qiáng)制退出、合法閑置的經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié),、自愿退出的合理補(bǔ)償激勵(lì)”的原則,，探索有償轉(zhuǎn)讓、有償調(diào)劑,、有償收回等方式,，引導(dǎo)農(nóng)村宅基地以多種形式規(guī)范有序退出。

　　“保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán),，關(guān)鍵是處理好居住權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)的關(guān)系,。”自然資源部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司巡視員董祚繼說(shuō),，居住權(quán)是農(nóng)戶(hù)作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基本權(quán)利,，不論宅基地如何流轉(zhuǎn)，都不能改變農(nóng)民家庭作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住權(quán),。農(nóng)戶(hù)有權(quán)自愿有償退出宅基地,，但資格權(quán)的退出應(yīng)以農(nóng)民在城市里穩(wěn)定就業(yè)和穩(wěn)定居住為前提�,？山�立資格權(quán)退出的反悔機(jī)制,，允許進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民基于身份,，重新從集體經(jīng)濟(jì)中取得使用權(quán)，但原退出所獲補(bǔ)償應(yīng)退還集體,。

　　中央農(nóng)辦副主任韓俊告訴記者,，宅基地的“三權(quán)分置”不同于承包地“三權(quán)分置”。對(duì)承包地“三權(quán)分置”,，政策是鼓勵(lì)適度集中的,，而對(duì)宅基地就不存在鼓勵(lì)集中到少數(shù)人手里的問(wèn)題。適度放活宅基地使用權(quán),，不是讓城里人到農(nóng)村買(mǎi)房置業(yè),，而是吸引資金、技術(shù),、人才等城市要素流向農(nóng)村,，使閑置農(nóng)房成為鄉(xiāng)村振興的產(chǎn)業(yè)載體、農(nóng)民增收的鮮活資源,。改革的目的是進(jìn)一步盤(pán)活宅基地，發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài),，拓寬農(nóng)民增收渠道,，出發(fā)點(diǎn)是讓農(nóng)民更多分享產(chǎn)業(yè)鏈和土地增值收益。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)·中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 喬金亮）