相較于各地出臺的限購政策，住房信貸政策對于調(diào)整房地產(chǎn)市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用,。中共中央政治局會議強調(diào),，堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地產(chǎn)市場問題的決心,。在這種情況下,，商業(yè)銀行對住房信貸政策的調(diào)整和實施應該更加審慎，應根據(jù)區(qū)域,、需求不同實行差別化對待,，服從和服務于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求

　　近期,，我國住房信貸市場發(fā)生的變化引發(fā)了人們的關(guān)注。其一是,，自2017年1月份以來,，個人住房貸款利率連續(xù)19個月上升；其二是,，有報道稱部分商業(yè)銀行擬對個人住房貸款首套房利率微調(diào),，后證實并非如此，引起廣泛關(guān)注,。住房信貸政策關(guān)系房地產(chǎn)調(diào)控大局,，與老百姓切身利益息息相關(guān)，對相關(guān)政策調(diào)整和業(yè)務經(jīng)營應更加審慎,。

　　不可否認,，金融是房地產(chǎn)市場的血脈。2017年,，我國個人住房貸款余額首次突破20萬億元,，達21.86萬億元，同比增長22.2%,，仍然保持較快速度,。同時，仍有部分個人消費貸款等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,。大量信貸資金進入房市,，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下居民投資熱情所致,。

　　相較于各地出臺的限購政策,，住房信貸政策對于調(diào)整房地產(chǎn)市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用,。研究表明,，貸款利率、首付比例對購房者收入,、財產(chǎn)及貸款年限的限制等,，都會影響到購房成本，進而影響到消費者的購房行為,。調(diào)整住房信貸政策,，可以從調(diào)整貸款總量、貸款價格,、貸款條件,、貸款首付以及貸款期限等方面入手，量價并舉,，長短結(jié)合,，既調(diào)控總量又調(diào)整價格,，既著眼當下又引導預期。

　　今年以來,，我國貨幣政策邊際放松,，銀行間流動性趨于充裕，市場預期很可能會引起新一輪房價上漲,。近日召開的中共中央政治局會議強調(diào),，堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地產(chǎn)市場問題的決心,。在這種情況下,，商業(yè)銀行對住房信貸政策的調(diào)整和實施應該更加審慎，應根據(jù)區(qū)域,、需求不同實行差別化對待,，服從和服務于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求。

　　從區(qū)域看,，應堅持因城施策,。對于部分房價上漲較快的熱點城市，整體上應繼續(xù)嚴格控制貸款總量,，主動上調(diào)貸款利率,，適當收緊貸款條件，并提高貸款首付比例,。對部分房地產(chǎn)庫存量較高的三四線城市,，商業(yè)銀行可在風險可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用,，從貸款利率,、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度,，助力房地產(chǎn)市場“去庫存”,。

　　從需求看，對不同的購房需求應區(qū)別對待,。必須看到,，我國城鎮(zhèn)化還將持續(xù)較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足,。應區(qū)分不同客戶,，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性,、投機性購房需求。同時,，要加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新步伐,，加大對住房租賃市場的支持和服務,，推動落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位,。

　　在差別化住房信貸政策實施過程中,，還要采取措施，防止部分人群利用“假結(jié)婚”“假離婚”等手段鉆空子,，使住房信貸政策及相應措施走形變樣,。

　　2003年，央行發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》,，首次提出了個人住房貸款差別化管理理念,，強調(diào)針對不同的購房人，采取不同的住房信貸政策,�,？傮w而言，在政策框架之內(nèi)的個人住房貸款利率調(diào)整應該交由商業(yè)銀行決定,。但也要看到,，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積,。在近來流動性較為充裕,、負債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應該保持清醒認識,，審慎經(jīng)營個人住房貸款業(yè)務,，不向市場發(fā)出錯誤信號。這既是防控自身經(jīng)營風險的需要,，也有利于穩(wěn)定家庭部門杠桿,、抑制房地產(chǎn)市場泡沫。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：中國人民大學重陽金融研究院高級研究員 董希淼）