經濟日報-中國經濟網編者按：房地產的話題,，從未離開過社會關注排行榜。近兩年,，“房住不炒”,、長效機制、“租售并舉”等成為房地產市場的關鍵詞,。圍繞相關熱點問題,，清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長劉洪玉接受了經濟日報-中國經濟網記者的專訪,。

　　“房住不炒”是為降房價嗎,？

　　十九大報告宣示，中國特色社會主義進入新時代,。劉洪玉認為,，房地產業(yè)和房地產市場也開始步入新時代，就是從數(shù)量擴張為主轉變?yōu)橐蕴岣弋a品和服務的質量為主,，以追逐住房資產升值為主轉變?yōu)橐詽M足居民住房使用需求為主,，逐步形成了“房住不炒”的共識,。該共識也將成為新時代房地產市場發(fā)展的一個重要特征。

　　中國住房市場發(fā)展到現(xiàn)在,，房價上漲的速度很快,，帶來很多問題�,！胺孔〔怀础钡奶岢鍪菫榱私捣績r嗎,？

　　對于這個問題，劉洪玉表示,，“房住不炒”出發(fā)點是為了更好地滿足人們住的需要,。當然，“房住不炒”理念形成共識以后,，對房價的穩(wěn)定是有好處的。

　　有人說房子“不炒”就是不能夠買賣,，劉洪玉認為也不是這樣,。“房住不炒”是一個新的住房發(fā)展理念,，堅持或實現(xiàn)這個理念,，就要有效遏制住房投機、合理引導住房投資,、妥善保護住房消費,，并最終實現(xiàn)全體人民住有所居的住房政策目標。從這個意義上來說,，“房住不炒”的理念在不斷深化住房制度改革的過程中,，將發(fā)揮重要的指導作用。

　　長效機制從何處發(fā)力,？

　　劉洪玉指出,，房地產經過這么多年的發(fā)展，住房從總體上已經告別了短缺的時代,。他舉出數(shù)據(jù)稱,，全社會住房投資占GDP的比重已連續(xù)20多年超過8%，這在世界上是很少見的,。尤其是2010年以來,，我國全社會住房投資占GDP的比重達到12%左右，遠超其他國家和地區(qū)快速城鎮(zhèn)化時期的平均投資水平,。所以未來我國住宅開發(fā)建設的機會應該是結構性的,。

　　為了促進市場長期健康平穩(wěn)發(fā)展，中央提出加快建設房地產長效機制,。那么,，建設房地產長效機制要從哪些方面發(fā)力,？

　　在劉洪玉看來，加快建設房地產長效機制,，首先是住房制度,，要讓每個人都有同樣的機會獲得基本住房，制度要清晰穩(wěn)定,，要避免“福利陷阱”,。其次是稅收制度，房地產稅制要能保護住房消費,、遏制住房投機,。

　　劉洪玉將買房環(huán)節(jié)稱為進入住房市場的“入口”，建議通過將契稅稅率與買房人及其買房行為特征相關聯(lián),，來調整人們的購買行為,。將賣房稱為離開市場“出口”，通過個人所得稅的征收來調整住房增值,，實現(xiàn)增值收益在個人和社會之間的合理分享,。“把入口,、出口這兩關把住了,，就可以保護‘住’、驅離‘炒’,�,！�

　　房地產稅改革的核心目標是培育地方政府穩(wěn)定持久財政收入來源

　　作為房地產長效機制的重要內容，房地產稅吸引了眾多的關注目光,。很多人認為,，房價高就是因為沒有征收房地產稅。

　　劉洪玉表示,，好像有一個把房地產稅神化的趨勢,，認為房地產稅是萬能的，只要一收房地產稅,，當前市場中存在的房價上漲過快問題,、空置問題、住房占有不均問題等就都迎刃而解了,。異化了房地產稅的功能,，這是件非常糟糕的事情。房地產稅是國家財稅制度改革很重要的一方面內容,，其主要功能是為地方政府籌措財政收入,，目標是成為地方政府穩(wěn)定持久的財政收入來源，而不是用來調控房地產市場,。

　　劉洪玉認為,，房地產稅除了主要的功能以外,，也有一些附帶的效果，比如可能會影響房價,，可能會提高住房資源的使用效率,。但房地產稅的征收，不能過分影響房價,、不能過分影響人們持有住房的愿望,，也是國際相關研究的共識。

　　發(fā)展租賃市場不是不讓買房

　　中央提出,，加快建立多主體供應,、多渠道保障、租購并舉的住房制度,。劉洪玉表示,，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場，實際上也是在“房住不炒”理念指導下完善住房制度的一種實踐,。

　　劉洪玉指出,，發(fā)展租賃市場，不是不讓人們買房了,，或者鼓勵人們都去租房，而是彌補住房市場發(fā)展過程中租賃市場發(fā)展滯后的短板,，為居民提供一個自由的,、主要出于經濟動因進行住房租買選擇的環(huán)境，包括制度環(huán)境和市場環(huán)境,。

　　針對如何發(fā)展租賃市場,，劉洪玉認為，首先要有匯集市場信息的服務平臺,，能夠去偽存真,，公開透明。同時,，市場上要有足夠的供應者,，而且供應規(guī)范，所以現(xiàn)在提出來發(fā)展機構租賃,。還有,，住房租賃條例要盡快出來，參與到市場租賃的相關主體要遵循這些規(guī)范,。

　　“慢慢地,，租住的人感覺租房子也是很舒心的事，發(fā)展住房租賃市場的目標就差不多實現(xiàn)了,�,！眲⒑橛裾f,。　　

　　房價“大起”“大落”都要防范

　　至于房價,，劉洪玉表示,，從政策的角度來說，希望房地產市場能夠保持穩(wěn)定,，避免大起大落,。房地產市場還是要在穩(wěn)定的基礎上慢慢調整，要抑制,、吸收消化泡沫,，而不是主動刺破泡沫，保持房地產市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展,。

　　國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示,，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降，二三線城市漲幅回落,。

　　劉洪玉認為,，過去防范“大起”，現(xiàn)在有了可能“大落”的危險以后,，也要關注這方面,。

　　現(xiàn)在房價是不是歷史上的最高點？劉洪玉認為很難這么說,，可以肯定現(xiàn)在是一個階段性的高點,。房價有景氣循環(huán)的周期變化。過去漲得快了,，將來可能會慢下來,，甚至是往下調整。但從更長的趨勢看,，房價應該隨著經濟社會的發(fā)展,，呈現(xiàn)出向上的發(fā)展過程。(經濟日報-中國經濟網記者 馬常艷)