在房貸規(guī)�,？焖贁U(kuò)張后，房抵貸被指有部分資金流入樓市,，受到監(jiān)管部門和市場(chǎng)關(guān)注,。近日有消息稱，隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的加強(qiáng),，深圳等地的部分國有大行已于近期收緊了房地產(chǎn)抵押貸款條件,，商鋪類房抵貸更是直接停貸。

　　對(duì)此,，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),，除了深圳之外，目前全國多地銀行都聲稱收緊了房抵貸業(yè)務(wù),。以北京地區(qū)為例,，目前大多數(shù)銀行仍正常開展房抵貸業(yè)務(wù)，但確實(shí)有部分銀行有所收緊,，主要體現(xiàn)為,，更嚴(yán)格的額度投放、商鋪類房抵貸受限制以及更嚴(yán)格的審批條件約束業(yè)務(wù)申請(qǐng),。

　　同時(shí),，一些貸款中介公司為了吸引客戶,，吹噓低息貸款，還宣稱能通過“運(yùn)作”使房抵貸用于購房,，將那些原本不符合貸款條件的客戶順利獲得銀行貸款,。

　　部分大行收緊房抵貸

　　合規(guī)性要求提高

　　今年以來，多地監(jiān)管部門下發(fā)通知,，排查房抵貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,。在此背景下，全國多地的銀行收緊了房抵貸業(yè)務(wù),。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解,，目前北京地區(qū)部分國有大行已經(jīng)收緊房抵貸業(yè)務(wù)，除了加大審核力度,、減緩放款速度之外,，商鋪類和地段不好的公寓的抵押是嚴(yán)格限制的，除非以經(jīng)營貸的方式申請(qǐng),。

　　“我行近期確實(shí)收緊了房抵經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的辦理,，利率有所上調(diào)，從年初的3.6％上升至目前的4.05％,�,！蹦硣�有大行的客戶��(jīng)理告訴記者，審核條件越來越嚴(yán)格,，對(duì)于以住宅為抵押物的“房抵貸”業(yè)務(wù),，最高貸款額度可以達(dá)到評(píng)估房價(jià)的70％，而以公寓和商鋪為抵押物的額度相對(duì)較低,，最高50％,。

　　上述客戶經(jīng)理還表示：“如果以公寓和商鋪?zhàn)鳛榈盅何锷暾?qǐng)的話，我們不做該業(yè)務(wù),，除非客戶名下有公司,。而且我行會(huì)指定擔(dān)保公司對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估，貸款期限1年,，根據(jù)具體情況可以續(xù)簽,。”

　　實(shí)際上,，多數(shù)房產(chǎn)中介銷售人員也建議用普通住宅來做抵押貸款,，商鋪類抵押審核條件比較嚴(yán)格，而且銀行貸款很難獲批,。特別是今年以來商鋪經(jīng)營不景氣,，風(fēng)險(xiǎn)較大，銀行管控更加嚴(yán)格,。

　　在走訪中,，記者從多個(gè)銀行信貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理處了解到,，由于房抵貸業(yè)務(wù)，監(jiān)管明確規(guī)定只能用于消費(fèi)或者經(jīng)營,，不能用于其他投資,。因此，部分銀行除了加強(qiáng)對(duì)資金流向的審核,，甚至部分中小銀行已經(jīng)暫停個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)務(wù),。“監(jiān)管部門對(duì)于‘房抵貸’用途真實(shí)性查得比較嚴(yán)格,，特別對(duì)于消費(fèi)貸款�,！蹦彻煞葜沏y行支行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，在審批之前需要上繳增值稅發(fā)票作為憑證，同時(shí)銀行以受托支付的形式打給第三方賬戶,，并且后期銀行會(huì)不定期監(jiān)控資金流向,，確保資金用于申請(qǐng)貸款的指標(biāo)。

　　某城商行的客戶經(jīng)理對(duì)記者表示：“我行已經(jīng)暫停了個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)務(wù),。由于監(jiān)管對(duì)于這類貸款的用途要求有限制,，銀行對(duì)貸款后資金具體去向的監(jiān)控很難，很多客戶達(dá)不到要求導(dǎo)致經(jīng)常放不出貸款,，所以取消該類業(yè)務(wù),。”

　　同時(shí),，審核條件的嚴(yán)格還體現(xiàn)在銀行更加“挑剔”客戶,，在客戶的選擇上更加擇優(yōu)，而資質(zhì)一般的客戶可能無法獲得貸款,。據(jù)記者了解,，國有銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn)，也有部分中小銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)做“二押”,，但是貸款的額度有所下降,。

　　“篩選標(biāo)準(zhǔn)包括對(duì)個(gè)人信用核實(shí)、房屋核實(shí),、流動(dòng)性,、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格等。實(shí)際辦理中,，會(huì)選擇房屋流動(dòng)性較高,、公司收入較好的客戶�,！倍鄶�(shù)銀行的客戶經(jīng)理對(duì)記者表示,。

　　此外,，“放款慢”也是普遍情況�,！叭绻�順利的話最快需��20個(gè)工作日,，慢的話一個(gè)半月左右�,！倍嗉毅y行的客戶經(jīng)理告訴記者,。也有房產(chǎn)中介表示：

　　“此前辦理貸款，大概只需15天即可辦完,。但隨著各家銀行收緊政策,，所有手續(xù)辦理完成之后放款時(shí)間至少要近兩個(gè)月�,！�

　　銀行方面對(duì)此解釋稱,，四季度房貸額度比較緊，導(dǎo)致近期放款也比較慢,，除了受年底銀行資金緊張影響外,，近期監(jiān)管層面要求要配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房貸額度投放,，所以房貸審批更加嚴(yán)格,。

　　房貸中介宣稱

　　房抵貸購房“另有門路”

　　某房產(chǎn)中介向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，只要房產(chǎn)是真實(shí)的,，公司情況,、公司流水、上下游合同都可以“全權(quán)辦理”,，并且收取貸款額的3％—5％作為服務(wù)費(fèi)用,。上述中介還向記者介紹了此類“移花接木”式操作流程：客戶通過經(jīng)營貸向銀行申請(qǐng)貸款，銀行通過受托支付的方式,，將貸款資金打入合作的第三方對(duì)公賬戶（第三方可自己找或者由中介公司提供）,，再轉(zhuǎn)入指定的個(gè)人賬戶，最終以取現(xiàn)的方式規(guī)避銀行的審查,，這種方式在后期調(diào)查中不易被發(fā)現(xiàn),。

　　據(jù)了解，多數(shù)銀行設(shè)定的抵押成數(shù)為七成,，銀行類金融機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶確實(shí)提供了較低的利率,，在3％—4％之間，額度最高千萬元的融資規(guī)模是多數(shù)銀行的放款上限,。而小貸公司的推介廣告則頗為高調(diào),。《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,，為了吸引客戶,，有公司吹噓低息貸款,，且表示住房抵押貸款可貸房產(chǎn)估值的八到九成，貸款規(guī)模上限提高至3000萬元,。但是在實(shí)際的操作過程中,，并非如公司當(dāng)初“承諾”，甚至有小貸公司等第三方的利率最高可達(dá)10％以上,。

　　一家金融外包公司工作人員對(duì)記者表示：“我們公司跟銀行有合作,，可以幫助客戶匹配到合適的銀行、最低可申請(qǐng)3.85％的年化利率,�,！钡�在記者深入了解該貸款全部流程之后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)并不存在這類情況,。在記者多次詢問利率時(shí),，上述工作人員更改此前說法，并稱：“住宅類房抵經(jīng)營貸雖然可申請(qǐng)3.85％的年化利率,，但是要求每年必須歸還本金；如果是商鋪類房抵貸,，貸款的利率為8.5％—10％,，可貸房產(chǎn)估值的三成或三點(diǎn)五成�,！�

　　個(gè)人抵押貸款收緊

　　原因有二

　　近年來,，監(jiān)管部門對(duì)銀行房貸的監(jiān)控非常嚴(yán)格。隨著各地房地產(chǎn)銷售回暖,，部分銀行房貸規(guī)模仍有增長,，監(jiān)管部門再度下發(fā)控制房貸規(guī)模的要求，也預(yù)示著房地產(chǎn)融資“嚴(yán)監(jiān)管”態(tài)勢(shì)不變,。

　　今年4月份,，多地監(jiān)管部門下發(fā)通知，排查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,。同時(shí),，一些大型銀行接到通知稱，監(jiān)管部門近期要求大型商業(yè)銀行降低壓力,，控制個(gè)人住房抵押貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模,，不少大型銀行新增住房類貸款占比降至30％以下。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,，類似房抵貸業(yè)務(wù)收緊,，出發(fā)點(diǎn)可能在于銀行今年額度開始收緊。在收緊的情況下,，此類貸款業(yè)務(wù)會(huì)有所收緊,�,？陀^上說，包括此前深圳的經(jīng)營貸事件,，說明貸款方面是有壓力的,，至少說明貸款層面也需要關(guān)注調(diào)控大方向，不能盲目放貸,，更是要防范資金違規(guī)使用或流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,。后續(xù)類似從嚴(yán)政策，客觀上也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易穩(wěn)定和價(jià)格穩(wěn)定,。

　　對(duì)于個(gè)人抵押貸款收緊的原因,，銀行業(yè)內(nèi)人士表示，目前看來主要是兩個(gè)方面：四季度金融監(jiān)管升級(jí),，金融環(huán)境趨緊,，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力較大；另一方面是今年三季度前的貸款額度已經(jīng)發(fā)放超額,，當(dāng)前剩余額度不足,。