冬月已至,，又臨歲尾,。2021年的房地產(chǎn)市場跌宕起伏。

　　上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、銷售面積和銷售額表現(xiàn)均十分活躍,，房價在一些城市穩(wěn)步抬升,。轉折出現(xiàn)在年中,，“三線四檔”房企融資管理規(guī)則和銀行業(yè)金融機構貸款集中度管理等金融調(diào)控政策作用逐步登臺，特別是個別大房企出現(xiàn)流動性風險作為“導火索”后,，下半年市場明顯降溫,。隨著市場行情急轉直下，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)一定程度上被打破,。

　　日前召開的中央經(jīng)濟工作會議提出,，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，明確了房地產(chǎn)市場當前和今后發(fā)展的著力點,。當前,，部分房地產(chǎn)企業(yè)債務問題較為突出，房地產(chǎn)銷售,、投資,、土地出讓均出現(xiàn)放緩跡象，部分城市出現(xiàn)了房價下跌和購房觀望情緒,。特別是對于產(chǎn)業(yè)依賴較高的地區(qū),，房地產(chǎn)市場一旦過度放緩，可能觸發(fā)更為復雜的風險傳導鏈條,。

　　房地產(chǎn)規(guī)模大,、鏈條長、牽涉面廣,，在國民經(jīng)濟,、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入,、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響,。

　　房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展該如何實現(xiàn),？穩(wěn)定預期是重要前提,。中央經(jīng)濟工作會議提出，加強預期引導,。受個別房企出現(xiàn)債務危機以及當前房地產(chǎn)市場下行壓力大等影響,，許多人不看好行業(yè)未來發(fā)展。事實上,，盡管當前個別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了較為嚴重的債務問題,，但其仍屬個案，原因是企業(yè)自身經(jīng)營不善,，其影響不必過分夸大,，我國房地產(chǎn)市場總體健康發(fā)展態(tài)勢不會改變，個別企業(yè)的風險并不會影響中長期房地產(chǎn)市場的正常融資功能,。

　　與此同時,，購房者的合理住房需求正在得到滿足。中央經(jīng)濟工作會議提出,，將支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,。12月13日央行公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末,，個人住房貸款余額38.1萬億元,，當月增加4013億元，較10月多增532億元,。個人住房貸款余額近期增加,，有利于更好滿足首套和改善型住房的按揭需求。

　　在穩(wěn)定預期的基礎上,，供需堵點有望突破,，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)可期。房地產(chǎn)市場的降溫容易向其他環(huán)節(jié)傳導,，當二手房交易量降低,，賣舊買新的購房者減少，新房市場就可能乏人問津,，而新房市場的銷售直接影響企業(yè)回款,，一旦資金不足，將降低企業(yè)拿地積極性,，進而將降溫傳導到土地市場,。可見,，一個環(huán)節(jié)停滯,，容易讓整個市場“轉不動”。房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，應著力控制房企流動性風險,，避免局部風險向整個系統(tǒng)傳遞,。同時，需要暢通“融資,、拿地,、銷售、貸款,、回款”等鏈條上的各個環(huán)節(jié),。房企融資及購房者信貸環(huán)境的改善，有助于房地產(chǎn)業(yè)進一步實現(xiàn)良性循環(huán),。

　　實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,，需要企業(yè)不斷探索新的發(fā)展模式。過去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿,、高負債,、高周轉的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼；我國總體上將逐步從大拆大建的增量開發(fā),，向存量改造過渡,；住房供給角度，從過去重購買,、輕租賃,，向租購并舉轉變等。這些都決定房地產(chǎn)企業(yè)應該順應轉變,，探索新的發(fā)展模式,。

　　在推進解決居住問題的過程中，住房租賃將發(fā)揮越來越重要的作用,。中央經(jīng)濟工作會議提出,，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場,。專業(yè)化,、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)是提升租賃市場專業(yè)服務的重要載體,。租賃行業(yè)成本高,、盈利空間窄等因素導致企業(yè)專業(yè)化、規(guī)�,；�發(fā)展受阻,。有數(shù)據(jù)顯示，我國一線城市住房租賃機構化率還不足15%,。因此,，加快發(fā)展長租房市場,，應加快培育專業(yè)化、規(guī)�,；�住房租賃企業(yè),。

　　實現(xiàn)全體人民住有所居，住房保障不能缺位,。中央經(jīng)濟工作會議提出，推進保障性住房建設,。我國住房保障體系已經(jīng)完成頂層設計,，主體包括公租房、保障性租賃住房,、共有產(chǎn)權住房,。其中，重在解決大城市住房突出問題,，緩解新市民,、青年人住房困難的保障性租賃住房將成為新發(fā)展階段保障性住房工作的重中之重。

　　此次中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“房住不炒”,，表明底線不容突破,。促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，應該以“穩(wěn)字當頭,、穩(wěn)中求進”“著力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)”為出發(fā)點,，而不應再抱有刺激、炒作房地產(chǎn)的心態(tài),。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）