老齡化社會(huì)正加速到來,。我國老年人大多數(shù)選擇居家或社區(qū)養(yǎng)老，形成了“9073”格局,，即90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老,，3%的老年人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,。養(yǎng)老和住房以及居住生活的方方面面關(guān)系都十分密切,。2022年《政府工作報(bào)告》提出,，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū),，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造,。可以預(yù)計(jì),，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)來說,，適老化將成為重要發(fā)展方向,。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片藍(lán)海。中國社科院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示,，到2030年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到13萬億元,。未來與養(yǎng)老有關(guān)的行業(yè)和領(lǐng)域?qū)⒂瓉聿恍〉陌l(fā)展空間。有分析認(rèn)為,，從長遠(yuǎn)看,，人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生一定影響。年長的人總體購房意愿不如年輕人,，住房總需求可能不再增加甚至有所萎縮,。但是人們對(duì)適老化住房,、老舊小區(qū)適老化改造,，以及養(yǎng)老服務(wù)的需求更加旺盛,。

　　無論是新建小區(qū)還是老舊小區(qū)，都將涉及適老化建設(shè)和改造,。國務(wù)院發(fā)出的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》提出，“十四五”時(shí)期,，新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率要達(dá)到100%。在老小區(qū)中，完成小區(qū)路面平整,、出入口和通道無障礙改造,、地面防滑處理,，在樓梯沿墻加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅,，建設(shè)涼亭,、休閑座椅等適老化改造都應(yīng)納入老舊小區(qū)改造內(nèi)容,。

　　適老化建設(shè)和改造給房企帶來機(jī)遇與挑戰(zhàn)�,；�于廣闊市場前景和政策大力支持，新建住宅和社區(qū)房企應(yīng)盡早進(jìn)行適老化布局，對(duì)住宅產(chǎn)品超前規(guī)劃設(shè)計(jì),，一方面可以通過差異化增強(qiáng)市場競爭力和吸引力,，同時(shí)也可避免日后改造帶來的麻煩。針對(duì)適老化建設(shè)和改造的一些基本元素,，相關(guān)部門也應(yīng)出臺(tái)技術(shù)導(dǎo)則,，甚至是強(qiáng)制性條文，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在適老化建設(shè)改造中更加規(guī)范,。相比新社區(qū),，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)并不完善，而老人在老舊小區(qū)居住的比例更大,，因此,，老舊小區(qū)的適老化改造需求更迫切,，挑戰(zhàn)更多。房企想要在小區(qū)適老布局這一賽道上有所突破,，需要在人才儲(chǔ)備,、經(jīng)營模式等方面做更多努力。

　　與硬件改造相比，養(yǎng)老服務(wù)的完善和提升更為迫切，在這方面物業(yè)企業(yè)有先天優(yōu)勢(shì)。因此,，六部委曾聯(lián)合發(fā)文推動(dòng)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式,。在實(shí)際經(jīng)營中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以專門設(shè)立提供養(yǎng)老服務(wù)的團(tuán)隊(duì)和部門,，提供助餐,、助浴、助潔,、助急,、助行,、助醫(yī)、照料看護(hù)等定制養(yǎng)老服務(wù),。還可以將服務(wù)鏈條延伸,，豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,，參與提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù),。

　　其實(shí),，不少房企和物業(yè)服務(wù)企業(yè)早就布局養(yǎng)老領(lǐng)域,，但盈利難等困局仍待破解,。業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，規(guī)模排名前百名房企中,，有約70%進(jìn)行了與養(yǎng)老有關(guān)的布局和探索,。有的企業(yè)通過拿地建養(yǎng)老院，也有的以養(yǎng)老功能為噱頭賣房,。房企在探索適老化過程中,，居家、社區(qū),、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等多種模式都有所涉及,，建成了一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型長期照護(hù)機(jī)構(gòu)，打造了一批長者社區(qū),、老年公寓,、照料中心等。實(shí)際上,，一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率較高,，而其實(shí)社會(huì)上養(yǎng)老服務(wù)的需求量很大，這就存在一個(gè)供需錯(cuò)配問題,。按照上述“9073”格局,，養(yǎng)老服務(wù)主陣地還在于社區(qū)和居家養(yǎng)老。因此,，涉足養(yǎng)老領(lǐng)域有必要更深入研究社區(qū)居家養(yǎng)老的特點(diǎn),。同時(shí)，在發(fā)展養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式時(shí),，可加強(qiáng)調(diào)研分析,，找準(zhǔn)市場定位，緊跟市場需求,。

　　房企涉足養(yǎng)老領(lǐng)域遇到的另一個(gè)較為核心的問題是盈利周期長,，甚至短期根本不盈利的問題。通過提供養(yǎng)老服務(wù)收回成本是一個(gè)相對(duì)漫長的過程,，這對(duì)于過去習(xí)慣了高杠桿,、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的房企而言,，難免不習(xí)慣,。須明確,，過去房地產(chǎn)大拆大建模式已難以為繼，完善包括養(yǎng)老在內(nèi)的住宅功能和服務(wù),，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向,，需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領(lǐng)域,。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）