(經(jīng)濟(jì)觀察)告別“公攤”計(jì)價(jià) 中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

　　中新社北京2月24日電 (記者 龐無忌)中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，其中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的說法引發(fā)輿論關(guān)注,。有聲音認(rèn)為，這樣會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲,。但多位專家指出,，一方面文件尚在征求意見階段，與實(shí)際落地還有一段不小的距離,，另一方面,，使用套內(nèi)面積交易僅涉及計(jì)價(jià)方式的調(diào)整，只會(huì)導(dǎo)致兩種不同口徑的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不可比,，不會(huì)影響市場(chǎng)交易的實(shí)際價(jià)格,，更不至于引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成,，后一部分被人們簡(jiǎn)稱為“公攤”,。一般而言，商品房大堂,、公共門廳,、走廊、過道,、電(樓)梯前廳,、樓梯間、電梯井,、電梯機(jī)房,、垃圾道、管道井等計(jì)入公攤面積,。中國(guó)2001年頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,，商品房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。但在實(shí)際交易中,，除重慶等個(gè)別城市外,，人們買房大多是以建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià),。

　　公攤面積計(jì)價(jià)的存在容易讓人產(chǎn)生“買了100平方米的房子實(shí)際獲得70平方米”的感受。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出,，除了容易誤導(dǎo)消費(fèi)者外,，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來，業(yè)主并不知道實(shí)際的公攤面積是多少,。小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主公攤面積之和可能大于實(shí)際總公攤面積,，這其中暗含很大的灰色空間，容易導(dǎo)致糾紛,。加之,，包含公攤面積的衍生費(fèi)用計(jì)算存在不合理現(xiàn)象。如暖氣費(fèi)的計(jì)算方式包含了樓梯,、過道等,。精裝房可能存在公共區(qū)域裝修成本分?jǐn)偟膯栴}。此外,，房地產(chǎn)交易稅收也以建筑面積征收,，包含了不被使用的公攤部分。

　　因此,，將公攤面積計(jì)入房?jī)r(jià)引起不少消費(fèi)者的吐槽。但是,，許小樂強(qiáng)調(diào),，有問題的不是公攤面積，而是衍生費(fèi)用的計(jì)算方式,。

　　事實(shí)上,，適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度。過大的公攤面積意味著需要為之付出更高的維護(hù)成本,，而過低的公攤部分則意味著公共配套設(shè)施的不完善,。

　　因此，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)這種“所見即所得”的方式,，可以杜絕公攤面積不透明的問題,，增加交易信息對(duì)稱性，也可以避免消費(fèi)者在衍生費(fèi)用方面產(chǎn)生糾紛,，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)管理,，有利于維護(hù)消費(fèi)者的利益。

　　那么以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否會(huì)推升房?jī)r(jià),？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,，是否按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本沒有影響。以北京一套最近入市的商品住宅為例,，實(shí)際住宅套內(nèi)面積是141平方米,，增加公攤后變成173.7平方米,，多出了18%的公攤面積，平均單價(jià)也從套內(nèi)的每平方米10.8萬元(人民幣,，下同)變成8.8萬元,，降低了19%。以公攤計(jì)價(jià),，房?jī)r(jià)看似降低了,，實(shí)際上買房者付出的購(gòu)房款總額并沒有降低。

　　許小樂也表示,，決定房?jī)r(jià)的是供需關(guān)系,，不是計(jì)價(jià)方式。房?jī)r(jià)的計(jì)價(jià)方式變化只是造成不同口徑數(shù)據(jù)的不可比,，并沒有改變市場(chǎng)價(jià)格,。

　　值得注意的是，這項(xiàng)調(diào)整對(duì)開發(fā)商未來建房可能會(huì)產(chǎn)生影響,。張大偉表示,，目前一部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商會(huì)受到影響。而未來如果開發(fā)商為了增加套內(nèi)面積過度擠壓公攤,，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下降,，包括樓道、會(huì)所,、大堂等公共面積縮水,。

　　許小樂指出，目前上述文件尚處于征求意見階段,，到真正實(shí)施還需要一系列政策的配置,，包括涉及到的統(tǒng)計(jì)制度、稅收制度,、物業(yè)收費(fèi)等問題,。比如，要做好房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可比性銜接,，調(diào)整普通住宅和非普通的劃分標(biāo)準(zhǔn)等等,。因此，不必對(duì)上述政策做過度解讀,。(完)