對(duì)于符合科創(chuàng)中心建設(shè)的產(chǎn)業(yè),，政府都能予以優(yōu)惠。不像以前,，必須符合硬性規(guī)定,。

　　5%以下，這是倫敦,、紐約,、東京等國(guó)際大都市工業(yè)用地占建設(shè)用地的一般比重。25.6%,，這是幾年前上海工業(yè)用地在建設(shè)用地中的占比,，且地均工業(yè)總產(chǎn)值僅為紐約的1/2、東京的1/4,。

　　不僅如此,，上海開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用績(jī)效評(píng)價(jià)顯示，工業(yè)園區(qū)之間,，土地利用效益差異較大,，用地績(jī)效不均，各類開(kāi)發(fā)區(qū)之間差異達(dá)數(shù)倍甚至幾十倍,。數(shù)據(jù)背后,，反映的是上海工業(yè)用地占比過(guò)高、產(chǎn)出效率偏低的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,。

　　面對(duì)建設(shè)用地總量接近規(guī)劃天花板,，如何挖掘潛力、盤(pán)活存量,？產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效用地,，如何二次開(kāi)發(fā),？上海面臨挑戰(zhàn)。

　　企業(yè)可自行開(kāi)發(fā),，土地權(quán)利人積極性提高

　　“以前,，不少工業(yè)用地被政府收儲(chǔ)了。沒(méi)開(kāi)發(fā)的老廠房,，評(píng)估后值不了多少錢(qián),。而且土地二次開(kāi)發(fā)的利益也和企業(yè)沒(méi)什么關(guān)系�,！鄙虾ＨA鑫股份有限公司總經(jīng)理曹宇說(shuō),。

　　華鑫隸屬由上海儀表局轉(zhuǎn)制的上海儀電控股集團(tuán)，2009年起退出制造業(yè),，進(jìn)軍商務(wù)不動(dòng)產(chǎn),。儀電下屬企業(yè)不少，工業(yè)用地面積大,。但土地收儲(chǔ)模式下,，原土地權(quán)利人積極性不高。

　　當(dāng)前,，我國(guó)改變城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)主要是政府主導(dǎo),。如何鼓勵(lì)土地權(quán)利人和社會(huì)資本參與開(kāi)發(fā)？如何調(diào)動(dòng)各方參與改造開(kāi)發(fā)的積極性,？

　　為此,，上海允許原土地權(quán)利人以單一主體或聯(lián)合開(kāi)發(fā)體形式，按規(guī)劃在公益優(yōu)先前提下,，存量補(bǔ)地價(jià),，自行開(kāi)發(fā)；被收儲(chǔ)后公開(kāi)出讓的工業(yè)用地,，原土地權(quán)利人可分享一定比例的土地收儲(chǔ)收益,。

　　“現(xiàn)在，我們自己開(kāi)發(fā)建設(shè),，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí),。”位于漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)的華鑫天地一期,，占地面積2.6萬(wàn)平方米,，原老廠房一直低效使用。經(jīng)過(guò)改造,，建筑面積增加到5.8萬(wàn)平方米,，引進(jìn)了雀巢、摩拜、可可空間等,�,！霸瓉�(lái)租金每天每平米1元多,，現(xiàn)在5元多,。”華鑫副總經(jīng)理蔡勇說(shuō),，10—12年就可收回改造成本,。

　　“自己二次開(kāi)發(fā)收益高，所以我們也更加積極,�,！辈苡钫f(shuō)。

　　通過(guò)定向供地等政策,，支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　松江區(qū)真諾測(cè)量?jī)x表公司,，幾年前想把原有單層廠房推倒重建，把精密測(cè)量?jī)x表的生產(chǎn)空間擴(kuò)容近5倍,，但一直未能成功,。

　　不久前，該公司總投資7000萬(wàn)元的擴(kuò)容項(xiàng)目正式開(kāi)工,，年銷售額將達(dá)7億元,，而松江區(qū)減免了真諾測(cè)量的土地出讓價(jià)款。這得益于上海創(chuàng)新規(guī)劃土地政策,，推進(jìn)具有全球影響力的科創(chuàng)中心建設(shè),。

　　一方面，降低產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展成本,。對(duì)存量工業(yè)用地提高容積率的,，各區(qū)政府可以集體決策確定應(yīng)繳土地價(jià)款的收取比例；以彈性年期出讓的,，可在出讓合同中約定土地使用權(quán)到期續(xù)期條件,，區(qū)政府集體決策確定續(xù)期價(jià)格�,！皩�(duì)于符合科創(chuàng)中心建設(shè)的產(chǎn)業(yè),，政府都能予以優(yōu)惠。不像以前,，必須符合硬性規(guī)定,。”業(yè)內(nèi)人士分析,。

　　另一方面,，支持園區(qū)平臺(tái)建設(shè)。在供地方式、物業(yè)持有要求上,，園區(qū)平臺(tái)可以“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”掛牌,，取得標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地、研發(fā)總部通用類用地,；在明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入,、利用績(jī)效等管理要求的前提下，可將50%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓給創(chuàng)新型企業(yè),�,！皩�(duì)好的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，相關(guān)部門(mén)可以定向供地,�,！睒I(yè)內(nèi)人士表示，一半物業(yè)可轉(zhuǎn)讓也減輕了園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力,。以前,，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須全部持有，不得轉(zhuǎn)讓,。

　　此外,，為鼓勵(lì)引導(dǎo)增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套服務(wù)功能，相應(yīng)政策把工業(yè)用地配套服務(wù)設(shè)施比例,，由原來(lái)占總面積不超過(guò)7%提高到不超過(guò)15%,；創(chuàng)新土地混合利用和建筑復(fù)合使用，實(shí)行規(guī)劃混合利用引導(dǎo)表的彈性規(guī)劃制度,。

　　確保增加公共空間,，防止企業(yè)只顧逐利

　　漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)的華鑫天地、華鑫中心內(nèi),，現(xiàn)代化建筑與綠樹(shù),、庭園相映，全開(kāi)放的花園式空間,，成了附近居民最喜愛(ài)的休閑處,。

　　“存量盤(pán)活更新改造，就要這樣,！確保增加公共服務(wù)設(shè)施和公共空間,，堅(jiān)持公益優(yōu)先�,！鄙虾Ｊ幸�(guī)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),，為防止開(kāi)發(fā)企業(yè)一心逐利，出臺(tái)了相關(guān)辦法,。

　　對(duì)整體轉(zhuǎn)型項(xiàng)目,，應(yīng)優(yōu)先保障公益性設(shè)施建設(shè),，然后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)。其中,，公益性用地比例必須符合控制性詳細(xì)規(guī)劃要求,。對(duì)零星盤(pán)活項(xiàng)目，應(yīng)向政府無(wú)償提供不低于10%的建設(shè)用地用于公益性設(shè)施,、公共綠地等建設(shè),。如無(wú)法提供公益性建設(shè)用地的，應(yīng)將不少于15%的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權(quán)無(wú)償提供給區(qū)縣政府相關(guān)部門(mén),，用于公共用途,。

　　另外,，注重長(zhǎng)效機(jī)制,，實(shí)施土地全生命周期管理，明確物業(yè)持有要求,，減少投機(jī)風(fēng)險(xiǎn),。辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的,，以自用為主,；轉(zhuǎn)為研發(fā)總部通用類項(xiàng)目的，須持70%以上的物業(yè),；轉(zhuǎn)為商辦用地的,，整體轉(zhuǎn)型區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)單位，須持50%以上的物業(yè),；零星轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)單位,，須持60%以上的物業(yè)。

　　如今,，上海市已有96個(gè)項(xiàng)目,、約629公頃存量工業(yè)用地納入盤(pán)活轉(zhuǎn)型計(jì)劃。其中,，25個(gè)項(xiàng)目,、約354公頃土地完成轉(zhuǎn)型方案，11個(gè)項(xiàng)目,、約82公頃土地完成土地轉(zhuǎn)型手續(xù),，開(kāi)始建設(shè)。