5月7日，中國人民銀行宣布,，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn),，預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)提供長期流動(dòng)性約1萬億元,，并降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn),，即公開市場(chǎng)7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn),。而LPR與房貸息息相關(guān),。在當(dāng)前降準(zhǔn)降息的背景下，提前還房貸劃算嗎,？

　　利率明顯下降

　　“降準(zhǔn)”即降低存款準(zhǔn)備金率,，是一種政策力度較大的措施。具體而言,，降準(zhǔn)一方面能向市場(chǎng)注入更多長期資金,，保障市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，更好滿足企業(yè)和居民的融資需求,；另一方面有助于銀行降低資金成本,，保持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性,，推動(dòng)企業(yè)和居民融資成本降低,。

　　“降息”一般是指降低存款利率和貸款利率。2025年中國人民銀行降低政策工具利率,，引導(dǎo)銀行降低存款利率,，促進(jìn)LPR繼續(xù)下降,，進(jìn)而降低貸款實(shí)際利率，推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降,，減輕企業(yè)和居民利息支出負(fù)擔(dān),。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，本次降準(zhǔn)降息有助于優(yōu)化資金結(jié)構(gòu),，增加金融機(jī)構(gòu)長期穩(wěn)定資金來源,，增強(qiáng)其資金配置能力，以加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度,。同時(shí),，對(duì)購房人帶來利好。無論是新增還是存量的購房貸款,，都有望享受到更低的房貸成本,。

　　中國人民銀行還宣布，降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn),，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%,，其他期限的利率同步調(diào)整。

　　據(jù)了解,，2024年5月17日,，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn),。根據(jù)規(guī)定,，在此之前已經(jīng)發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，將自2025年1月1日起執(zhí)行新的利率,。即1月1日住房公積金貸款利率調(diào)整為：首套自住住房5年以下（含5年）貸款利率為2.35%,，5年以上貸款利率為2.85%；二套自住住房5年以下（含5年）貸款利率不低于2.775%,，5年以上貸款利率不低于3.325%,。

　　專家表示，持續(xù)降低公積金貸款利率,，可以更好發(fā)揮公積金貸款在惠民和支持消費(fèi)方面的功能,，也減少了此前公積金貸款和商貸利差較大的問題。

　　此前中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年3月份企業(yè)新發(fā)放貸款（本外幣）加權(quán)平均利率約為3.30%,，比上年同期低約45個(gè)基點(diǎn)；個(gè)人住房新發(fā)放貸款（本外幣）加權(quán)平均利率約為3.1%,，比上年同期低約60個(gè)基點(diǎn),。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼表示，從利率本身看,，目前無論是新發(fā)放的企業(yè)貸款還是住房貸款,，利率均較上年明顯下降,，也處于歷史低位。

　　更多用于投資

　　在利率持續(xù)下調(diào)背景下,，去年,，市場(chǎng)出現(xiàn)一波大范圍提前還貸現(xiàn)象，引發(fā)銀行業(yè)和投資者關(guān)注,。業(yè)內(nèi)人士表示,，去年大范圍提前還貸主要受利率差驅(qū)動(dòng)。2024年存量房貸利率下調(diào)至LPR-30個(gè)基點(diǎn)（約3.3%）,，而2022年前發(fā)放的房貸利率普遍在5%以上,，利差達(dá)1.7個(gè)百分點(diǎn)至2.5個(gè)百分點(diǎn)。此外,，2024年銀行理財(cái)收益率大多低于3%,，股市波動(dòng)頻繁，居民缺乏高收益投資渠道,，使得提前還貸成為一種“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄”手段,。加上2024年10月存量房貸利率批量調(diào)整政策落地，早期執(zhí)行固定利率的借款人雖未能享受優(yōu)惠,，但也加快了借款人集中還款節(jié)奏,。

　　近期，部分地區(qū)的銀行針對(duì)購房人提前還款在還款額度,、次數(shù)和方式等方面作出了一定調(diào)整,。不少借款人反映，銀行預(yù)約還款時(shí)間相較于以前有所延長,，還款額度也受限,，是否意味著房貸還款政策有收緊跡象？

　　北京市互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長許澤瑋表示,，從銀行經(jīng)營壓力與利率環(huán)境變化角度來看,，房貸業(yè)務(wù)是銀行的核心利潤來源之一，提前還貸會(huì)導(dǎo)致銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失,，進(jìn)一步加劇銀行“存貸雙降”困境,。同時(shí)，提前還貸導(dǎo)致銀行短期內(nèi)需重新配置資金,，但當(dāng)前市場(chǎng)利率下行環(huán)境下,，再投資收益率偏低，加劇了銀行資金閑置風(fēng)險(xiǎn),。

　　銀行作為市場(chǎng)化主體,，能夠依據(jù)自身流動(dòng)性狀況以及信貸投放節(jié)奏動(dòng)態(tài)調(diào)整相關(guān)政策。由于提前還貸導(dǎo)致房貸規(guī)模持續(xù)縮水，限制還款政策便成了銀行穩(wěn)定資產(chǎn)規(guī)模的一種“被動(dòng)選擇”,。中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所銀行研究室主任李廣子表示，目前銀行收緊提前還房貸業(yè)務(wù)僅限于部分區(qū)域,，并非全國性統(tǒng)一行動(dòng),，這是銀行為應(yīng)對(duì)內(nèi)外部環(huán)境變化而采取的自主行為，會(huì)受到所在區(qū)域提前還房貸總體情況,、銀行流動(dòng)性狀況,、資金頭寸以及內(nèi)部業(yè)務(wù)考核要求等因素影響。

　　隨著LPR走低,，今年是否會(huì)再現(xiàn)大范圍提前還貸的現(xiàn)象,？李廣子表示，大范圍提前還貸與市場(chǎng)利率走勢(shì)直接相關(guān),，我國個(gè)人住房貸款余額在2023年出現(xiàn)負(fù)增長,，同比下降1.6%，是自1998年以來的首次負(fù)增長,；2024年延續(xù)了這一趨勢(shì),，個(gè)人住房貸款余額同比降幅收窄至1.3%。如果居民存款,、理財(cái),、股票投資等替代投資渠道收益率持續(xù)下行，不排除會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)這種情況,。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示,，雖然近期從個(gè)別銀行來看，提前還款現(xiàn)象相對(duì)較少,，但這種情況確實(shí)存在,，只是尚未形成大規(guī)模態(tài)勢(shì)。這與去年降低存量房貸利率有關(guān),，也得益于我國整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)以及房價(jià)保持穩(wěn)定,。

　　許澤瑋表示，雖然短期LPR調(diào)整空間有限,，但從中長期來看,，隨著市場(chǎng)環(huán)境變化，LPR仍存在下行預(yù)期,，將繼續(xù)壓縮存量與新增房貸利差,。另外，今年《政府工作報(bào)告》提出要穩(wěn)定樓市和股市,，這可能會(huì)吸引資金更多地流向投資領(lǐng)域,，而非用于還貸。

　　做好資產(chǎn)配置

　　房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)眾多上下游行業(yè),，也是普通居民家庭財(cái)產(chǎn)的核心組成部分,。

　　天眼查數(shù)據(jù)研究院研究員彭立峰表示，2025年,，房貸利率將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢(shì),，但降幅受政策協(xié)調(diào)、市場(chǎng)供需多重約束,。已經(jīng)購房貸款的居民,，要密切關(guān)注政策動(dòng)向和LPR調(diào)整節(jié)點(diǎn)，結(jié)合自身財(cái)務(wù)狀況,，靈活調(diào)整負(fù)債策略,，在合規(guī)前提下優(yōu)化資金成本。剛需購房者可把握低利率窗口,，改善型需求購房者則需結(jié)合區(qū)域政策和房價(jià)走勢(shì)綜合決策,。

　　另外，在當(dāng)前動(dòng)態(tài)調(diào)整的利率環(huán)境中,，居民需要建立科學(xué)的財(cái)務(wù)決策框架,，合理配置家庭資產(chǎn)的關(guān)鍵在于平衡提前還款與銀行理財(cái)收益等投資收益之間的關(guān)系。許澤瑋表示,，借款人在權(quán)衡提前還款與投資收益時(shí),，核心是對(duì)比投資年化收益率與房貸利率。若投資年化收益率顯著高于房貸利率,，那么選擇投資更為劃算,，但要確保收益的穩(wěn)定性；反之,，則提前還款更為適宜,。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃需要全面考量風(fēng)險(xiǎn)承受能力,、資金流動(dòng)性需求,、稅務(wù)優(yōu)化空間以及貸款還款階段等因素。比如,，保守型借款人可優(yōu)先選擇還款以減輕心理壓力,，而進(jìn)取型借款人則可以在保留貸款的同時(shí)加大投資力度�,？傊�,，借款人應(yīng)結(jié)合利率政策、市場(chǎng)機(jī)會(huì)以及家庭財(cái)務(wù)目標(biāo),，構(gòu)建個(gè)性化的財(cái)務(wù)模型,，靈活且動(dòng)態(tài)地平衡還款與投資之間的關(guān)系。

　　“從理財(cái)投資渠道來看，2025年投資者可重點(diǎn)關(guān)注結(jié)構(gòu)性存款,、純債基金等穩(wěn)健理財(cái)方式,，同時(shí)留意權(quán)益類投資的潛在收益，并且利用公積金轉(zhuǎn)貸,、帶押過戶等政策優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu),。對(duì)于高凈值人群可進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置；工薪階層若缺乏投資渠道且房貸利率較高,，提前還款可能更為合適，但在操作過程中需要警惕‘轉(zhuǎn)貸’陷阱,，仔細(xì)審查合同條款以避免違約,，同時(shí)要?jiǎng)討B(tài)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)指標(biāo)，適時(shí)調(diào)整決策,�,！痹S澤瑋說。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 王寶會(huì)）