9月房地產(chǎn)銷售在剛需的帶動下表現(xiàn)良好,，居民按揭貸款小幅增長,，行業(yè)景氣度繼續(xù)回暖,，房地產(chǎn)開發(fā)投資續(xù)升。部分地方政府逐步收緊購房政策,，有關(guān)部委對房企融資方式提出更多監(jiān)管要求，土地購置有所放緩,。一線城市房價上漲壓力依舊不小，但房價在全國范圍總體可控,。

　　剛需支撐房地產(chǎn)銷售回暖,，一線房價上行壓力依舊

　　9月房地產(chǎn)銷售面積累計同比跌幅收窄至-1.8%,，較8月回升1.5個百分點。在戶籍制度逐步松綁,、人才引進政策加碼以及房企降價促銷推動下，商品房銷售狀況表現(xiàn)良好,。9月全國商品房銷售額累計同比增長3.7%，較8月上漲2.1個百分點,，是自2018年8月以來最高水平,。

　　商品房連續(xù)第7個月去庫,，存量住宅面積已低于去年同期水平。9月新開工和施工增速均小幅下降,，竣工情況相對緩慢，建筑業(yè)活動略有放緩,。

　　9月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增長4.5%，較8月回落0.2個百分點,，二手住宅價格指數(shù)同比增長2.2%，與8月持平,。一線城市二手房價依舊存在上行壓力，增速較前月擴大0.5個百分點,；二、三城市新建住房及二手房價增速均有不同程度輕微下降,。國慶節(jié)前后，以深圳為代表的多個地方銀行,，針對房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)有所收緊。部分地方政府如銀川、長沙,、無錫、西安等也陸續(xù)出臺收緊政策,，局部調(diào)控壓力逐步顯現(xiàn)。

　　房企融資壓力較大,，土地購置有所放緩

　　居民房貸需求有序擴張。9月首套房貸平均利率較8月下降1bp至5.24%,，個人按揭貸款累計同比增9.5%，較前月增速擴大0.8個百分點,，住戶部門中長期信貸累計同比增長11.1%，居民部門住房剛需逐步體現(xiàn)。

　　監(jiān)管加碼令房企短期融資壓力陡增,。“三道紅線”令房企需要改變傳統(tǒng)融資模式,，無論房企規(guī)模如何都應(yīng)更加注重短期銷售回款和現(xiàn)金流管理能力，擴張節(jié)奏料逐步收斂,。融資方面，1-9月房企內(nèi)地信用債發(fā)行規(guī)模同比增長15.7%,，增速較8月增加2.9個百分點,。9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比增長4.5%,，貸款增速保持低位。

　　土地市場有所降溫,，購置和供應(yīng)小幅收縮。9月100大中城市土地供應(yīng)同比下降3.2%,，連續(xù)第二個月同比下降,，其中，一線城市土地供應(yīng)同比增長39.8%，二線城市土地供應(yīng)重拾增長,，但三線城市同比減少17.5%,。房企拿地節(jié)奏放緩，9月土地購置面積累計同比下跌2.9%,，下跌幅度較8月擴大0.5個百分點,；土地成交價款同比增長13.8%，已連續(xù)三個月保持兩位數(shù)增長,，表明四季度全國房價增速可能小有回升。

　　調(diào)控政策或令供需兩端面臨壓力,，投資仍將穩(wěn)步回升

　　鑒于各地方政府及相關(guān)監(jiān)管政策的壓力，10月高頻數(shù)據(jù)顯示一線城市及部分二線城市商品房銷售狀況有所趨弱,，土地供應(yīng)則全口徑收縮，表明“銀十”行情并未顯現(xiàn),。考慮到宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇仍然需要房地產(chǎn)行業(yè)提供足夠支持,，且往年最后兩個月份均為銷售大月，整體上行業(yè)景氣度到年底繼續(xù)回升仍是大概率事件,。

　　預(yù)計全年銷售保持輕微正增長，投資繼續(xù)穩(wěn)步走高,，局部調(diào)控基調(diào)趨緊,，房價漲幅總體可控,。房企繼續(xù)優(yōu)化自身經(jīng)營策略，采取“以價換量”措施,，加快商品房銷售回款�,？紤]到自身經(jīng)營負債壓力及監(jiān)管高壓，房企土地購置料放慢腳步,。房地產(chǎn)開工及施工狀況相對穩(wěn)定，行業(yè)融資環(huán)境相對友好，房地產(chǎn)投資增速穩(wěn)步走高,，全年投資增速可能達到9%左右。全年新建商品房房價增速約低于5%,，二手房價增長約2.6%，房價增速總體可控,。

　　（本文來源：經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 作者：植信投資研究院高級研究員馬泓）